Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredemez. Bu işlemlerin yazılı rıza olmaksızın gerçekleştirilmesi, kiraya veren açısından sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve haklı bir tahliye sebebi oluşturur. Söz konusu kısıtlama, mülkiyet hakkının korunması ve kiraya verenin kiracı seçimindeki iradesinin gözetilmesi amacıyla kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir.
Alt Kira ve Sözleşme Devri Arasındaki Hukuki Farklar
Alt kira, kiracının kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye kiralaması işlemidir. Bu durumda asıl kiracı, kiraya veren ile olan sözleşmesel ilişkisini sürdürür ve kira bedelinin ödenmesi dahil tüm borçlarından sorumlu olmaya devam eder; kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir bağ kurulmaz.
Sözleşmenin devri ise kiracının, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlarını üçüncü bir kişiye aktarmasıdır. Devir işlemiyle birlikte devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer. İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalmaya devam eder.
| Özellik | Alt Kira | Sözleşme Devri |
|---|---|---|
| Sözleşme İlişkisi | Asıl kiracı taraf olmaya devam eder. | Devralan taraf olur, devreden çıkar. |
| Sorumluluk | Asıl kiracı tüm borçlardan sorumludur. | Devreden, belirli süre müteselsilen sorumludur. |
İzinsiz İşlemlerde Tahliye Süreci ve İhtarname
Kiraya veren, yazılı rızası dışında yapılan alt kira veya devir işlemlerini öğrendiğinde, kiracıya noter kanalıyla ihtarname göndererek aykırılığın giderilmesini talep etmelidir. İhtarnamede, kiracıya aykırılığı gidermesi için en az 30 günlük bir süre tanınması gerekmektedir.
Tanınan süre içerisinde alt kiracı tahliye edilmez veya devir işlemi iptal edilmezse, kiraya veren sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye davası açma hakkını kazanır. Bu süreçte, kiralananın durumunun korunması için hukuki yollara başvurulması, uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmelidir.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kira sözleşmesinin devri ile alt kira işlemleri, mülkiyet hakkı ve sözleşme serbestisi dengesinde farklı hukuki sonuçlar doğurur. Uygulamada en sık karşılaşılan hata, yazılı rıza şartının ihmal edilmesidir. İşyeri kiralarında devir rızasının reddi için haklı bir sebep aranırken, konut kiralarında kiraya verenin rıza verme yükümlülüğü yoktur. Arabuluculuk sürecinde, sözleşme hükümlerinin ve tarafların yazılı beyanlarının eksiksiz sunulması, uyuşmazlığın çözümünde ispat yükünü doğrudan etkileyen kritik bir unsurdur.”
Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye talepli uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan ve anlaşamama tutanağı alınmadan açılan davalar, usulden reddedilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava şartı olan arabuluculuk süreci, tarafların uyuşmazlığı mahkeme dışı yöntemlerle çözmesini amaçlar; bu aşamada tarafların yazılı rıza belgelerini ve sözleşme hükümlerini hazırlamaları ispat açısından önem taşır.
İşyeri Kiralarında Devir Hakkının Sınırları ve Haklı Sebep Kavramı
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında devir işlemleri bakımından farklı bir rejim öngörmüştür. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça sözleşmenin devrine rıza vermekten kaçınamaz. Haklı sebep kavramı, devralan kişinin mali gücünün kira bedelini karşılamaya yetersiz olması veya devralanın ticari faaliyetinin kiralananın kullanım amacına aykırı olması gibi somut durumları kapsar. Kiraya verenin rıza vermemesi durumunda, kiracı devrin haklı olduğunu iddia ederek mahkemeden izin talep edebilir; ancak bu izin alınmadan yapılan devir işlemleri geçersizdir.
Devir işleminin geçerliliği, devreden kiracının sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarını devralana aktarmasına bağlıdır. Devralan kişi, devir anında mevcut olan kira sözleşmesinin tüm şartlarını aynen kabul etmiş sayılır. Kiraya veren, devralan ile yeni bir sözleşme yapma zorunluluğu olmaksızın, mevcut sözleşmenin tarafı olarak devralanla kira ilişkisini sürdürür. Devir sonrası dönemde kira bedelinin ödenmemesi veya kiralananın hor kullanılması gibi durumlarda, kiraya veren doğrudan devralan kişiye karşı yasal yollara başvurma hakkına sahiptir.
Alt Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Etkisi
Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesine bağımlı bir hukuki ilişki niteliğindedir. Asıl kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi durumunda, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer ve alt kiracının kiralananda kalma hakkı ortadan kalkar. Kiraya veren, asıl kiracıya karşı açtığı tahliye davasını kazandığında, bu karar alt kiracıya karşı da icra edilebilir. Alt kiracı, asıl kiracı ile yaptığı sözleşmeye dayanarak kiraya verene karşı bir hak iddia edemez; zira alt kiracının zilyetliği asıl kiracının zilyetliğine dayanmaktadır.
Kiraya verenin, alt kiracının kiralananı kullanmasına rıza göstermiş olması, alt kiracıya asıl kiracıdan bağımsız bir mülkiyet veya kullanım hakkı sağlamaz. Alt kiracı, kiralananın tahliyesi durumunda uğradığı zararlar için ancak asıl kiracıya karşı tazminat davası açabilir. Bu nedenle, alt kiracı konumundaki kişilerin, asıl kira sözleşmesinin süresini ve kiraya verenin rızasının kapsamını titizlikle incelemeleri, ileride doğabilecek tahliye risklerini yönetmeleri açısından gereklidir. Kiraya veren ise, alt kiracının varlığını öğrendiği andan itibaren, asıl kiracıya karşı yasal haklarını kullanırken alt kiracının tahliyesini de icra sürecine dahil etmelidir.
Sözleşme Devrinde Müteselsil Sorumluluk ve İspat Yükü
İşyeri kiralarında sözleşmenin devri gerçekleştiğinde, devreden kiracı ile devralan kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar ve en fazla iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu tutulurlar. Bu sorumluluk, kira bedelleri ve yan giderler gibi sözleşmeden doğan tüm borçları kapsar. Devreden kiracı, devralanın borçlarını ödememesi durumunda kiraya verene karşı doğrudan sorumlu olmaya devam eder. Bu hukuki düzenleme, kiraya verenin alacaklarını güvence altına almayı ve kiracı değişikliğinin kiraya veren üzerindeki riskini minimize etmeyi amaçlar.
İspat yükü, devir veya alt kira işleminin kiraya verenin yazılı rızasıyla yapıldığını iddia eden tarafa aittir. Yazılı rıza belgesi, devir veya alt kira işleminin hukuka uygunluğunu kanıtlayan en temel delildir. Rızanın varlığına dair yazılı bir belge sunulamadığı hallerde, kiraya verenin sessiz kalması veya kira bedellerini alt kiracıdan tahsil etmesi, rıza gösterildiği anlamına gelmez. Bu tür durumlarda, kiraya verenin zımni rızasının varlığı mahkemelerce dar yorumlanmakta olup, yazılı rıza şartının yerine getirilmemesi tahliye davasında kiraya verenin lehine sonuç doğurmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kiraya verenin sözlü rızası geçerli midir?
Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira veya devir için kanun yazılı rıza şartı aramaktadır; sözlü rıza ispat açısından yetersizdir.
Aile bireyleriyle birlikte oturmak alt kira sayılır mı?
Hayır, kiracının eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu yakın aile bireyleriyle birlikte oturması alt kira veya sözleşmeye aykırılık teşkil etmez.
İşyeri kiralarında devir rızası reddedilebilir mi?
İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça devir rızasını vermekten kaçınamaz; ancak konut kiralarında rıza verme yükümlülüğü bulunmamaktadır.