Kira bedeli ve artış oranı, tarafların serbest iradesiyle belirlenmekle birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlandırılmıştır. Yan giderler ise kural olarak kiracıya aittir; ancak taraflar sözleşmede aksini kararlaştırabilir veya yerel âdetlere göre hareket edebilirler.
Kira Bedeli ve Artış Oranının Belirlenmesi
Kira sözleşmelerinde kira bedeli, tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Bu oran emredici bir hükümdür; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, yasal sınırı aşan kısım geçersizdir. Yeni kira bedeli hesaplanırken mevcut kira bedeline, TÜFE değişim oranının yüzdelik karşılığı eklenerek sonuç bulunur.
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, taraflar TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti esas alarak kira tespit davası açabilirler.
Yan Giderlerin Kapsamı ve Paylaşımı
Yan giderler, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olan ve kiraya veren veya üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalardır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir.
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kira sözleşmelerinde artış oranı belirlenirken TÜFE on iki aylık ortalamasının esas alınması emredici bir kuraldır. Sözleşmeye yazılan daha yüksek oranlar hukuken geçersiz kabul edilir. Ayrıca, kira bedeli veya yan giderlerin ödenmemesi durumunda dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi veya yan giderlerin belgelendirilmesi gibi teknik detaylar, hak kaybına uğramamak adına dikkatle takip edilmelidir.”
Arabuluculuk ve Dava Süreci
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Uyuşmazlık durumunda, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurulmalıdır; arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile dava açılabilir.
Kira bedeli veya yan giderlerin ödenmemesi durumunda, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek ödeme için süre verebilir. Arabuluculuk aşaması tüketildikten sonra, görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.
Kişisel Hak, Ayni Hak ve Zilyetlik Ayrımı
Kira sözleşmesi kişisel hak doğurur; tapu kaydı ise mülkiyet hakkını yani ayni hakkı temsil eder. Kiracılık hakkı, sözleşmenin tapuya şerh verilmesiyle üçüncü kişilere karşı güçlendirilebilir.
Kiracı, kira süresince kiralananın zilyedidir; kiraya veren ise mülkiyet hakkını korumaya devam eder. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden doğrudan mahkemeye açılan davalar, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Kira Tespit Davasında Emsal ve Hakkaniyet İndirimi
Beş yıllık sürenin dolmasıyla açılabilen kira tespit davasında, mahkeme kira bedelini belirlerken taşınmazın emsal kira bedellerini, niteliğini ve hakkaniyet ilkelerini göz önünde bulundurur. Bu süreçte kiraya veren, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki konutların kira bedellerini gösteren somut deliller sunmalıdır. Mahkeme, bu verileri değerlendirirken kiracının ekonomik durumunu ve taşınmazın mevcut kullanım koşullarını da dikkate alarak bir dengeleme yapar.
Hakkaniyet indirimi, belirlenen emsal bedeller üzerinden kiracının lehine uygulanan bir düzeltme mekanizmasıdır. Eğer kiracı, taşınmazda uzun süredir oturuyorsa veya kira bedelinde geçmiş dönemlerde yüksek artışlar yapılmışsa, mahkeme emsal bedelden belirli bir oranda indirim yaparak yeni kira bedelini hüküm altına alır. Bu indirim oranı, taşınmazın yıpranma payı ve tarafların geçmişteki ödeme düzenleri gibi objektif kriterlere göre değişkenlik gösterir.
Yan Giderlerin İspatı ve Kiracının Sorumluluk Sınırı
Kiraya veren, kiracıdan talep ettiği yan giderlerin gerçek bir harcamaya dayandığını ispat etmekle yükümlüdür. Apartman veya site yönetimi tarafından tahakkuk ettirilen ortak giderler, faturalar veya yönetim planı kararları gibi belgelerle belgelendirilmelidir. Kiracı, kendisine tebliğ edilen gider kalemlerinin içeriğini inceleme ve fahiş veya sözleşme dışı olan kısımlara itiraz etme hakkına sahiptir; bu itirazın yazılı olarak yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Sözleşmede açıkça belirtilmeyen veya kiralananın olağan kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan giderler, kiracıdan talep edilemez. Örneğin, binanın dış cephe onarımı veya demirbaş niteliğindeki esaslı tadilatlar, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik harcamalar olduğu için kiraya verene aittir. Kiracı, yalnızca kullanım süresi boyunca ortaya çıkan işletme giderlerinden sorumlu tutulabilir; bu sınırın aşılması durumunda kiracı, ödediği tutarları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edebilir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi ve Üçüncü Kişiler
Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, kiracının kullanım hakkını ayni bir hak gibi üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini sağlar. Taşınmazın satılması veya el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin şartlarına uymakla yükümlü hale gelir. Şerh işlemi, tapu müdürlüğüne başvurularak ve sözleşmenin noter onaylı bir örneği sunularak gerçekleştirilir; bu işlem kiracıya, mülkiyet değişikliğinden bağımsız olarak sözleşme süresi boyunca taşınmazda kalma güvencesi verir.
Şerh verilmemiş kira sözleşmelerinde ise yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal süreler içerisinde kiracıya ihtarname göndererek sözleşmeyi sona erdirme veya yeni şartlar talep etme hakkına sahip olabilir. Bu nedenle, uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracının hukuki güvenliğini sağlamak adına tapu şerhi, kiraya verenin rızası veya mahkeme kararı ile tesis edilmelidir. Şerh süresi, kira sözleşmesinin süresiyle sınırlı olup, bu süre dolduğunda şerhin terkin edilmesi gerekir.
Kira Sözleşmesinde Yan Giderlerin Ayrıştırılması ve Belgelendirilmesi
Kiraya veren, kiracıdan talep ettiği yan giderlerin gerçek bir harcamaya dayandığını ispat etmekle yükümlüdür. Apartman veya site yönetimi tarafından tahakkuk ettirilen ortak giderler, faturalar veya yönetim planı kararları gibi belgelerle belgelendirilmelidir. Kiracı, kendisine tebliğ edilen gider kalemlerinin içeriğini inceleme ve fahiş veya sözleşme dışı olan kısımlara itiraz etme hakkına sahiptir; bu itirazın yazılı olarak yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Sözleşmede açıkça belirtilmeyen veya kiralananın olağan kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan giderler, kiracıdan talep edilemez. Örneğin, binanın dış cephe onarımı veya demirbaş niteliğindeki esaslı tadilatlar, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik harcamalar olduğu için kiraya verene aittir. Kiracı, yalnızca kullanım süresi boyunca ortaya çıkan işletme giderlerinden sorumlu tutulabilir; bu sınırın aşılması durumunda kiracı, ödediği tutarları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edebilir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi ve Üçüncü Kişilerin Durumu
Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, kiracının kullanım hakkını ayni bir hak gibi üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini sağlar. Taşınmazın satılması veya el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin şartlarına uymakla yükümlü hale gelir. Şerh işlemi, tapu müdürlüğüne başvurularak ve sözleşmenin noter onaylı bir örneği sunularak gerçekleştirilir; bu işlem kiracıya, mülkiyet değişikliğinden bağımsız olarak sözleşme süresi boyunca taşınmazda kalma güvencesi verir.
Şerh verilmemiş kira sözleşmelerinde ise yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal süreler içerisinde kiracıya ihtarname göndererek sözleşmeyi sona erdirme veya yeni şartlar talep etme hakkına sahip olabilir. Bu nedenle, uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracının hukuki güvenliğini sağlamak adına tapu şerhi, kiraya verenin rızası veya mahkeme kararı ile tesis edilmelidir. Şerh süresi, kira sözleşmesinin süresiyle sınırlı olup, bu süre dolduğunda şerhin terkin edilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmede TÜFE’den yüksek artış yazılıysa ne olur?
Yasal sınır olan TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan kısım geçersizdir.
Yan giderler ödenmezse ne olur?
Kira bedeli gibi yan giderlerin ödenmemesi de kiracının temerrüdüne yol açar ve tahliye sebebi oluşturabilir.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Aksi kararlaştırılmadıkça arabuluculuk ücreti taraflarca eşit ödenir.