Kira sözleşmesi hazırlarken tarafların açık kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın tam adresi, aylık kira bedeli, ödeme günü, kira artış oranı, depozito miktarı ve sözleşmenin süresi mutlaka bulunmalıdır. Bu temel unsurlar, kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ilişkinin çerçevesini çizerken, sözleşmenin yazılı yapılması ispat kolaylığı sağlar.
Tarafların kimlikleri, taşınmaz bilgileri ve kira bedeli gibi sözleşmenin varlığı için gerekli olan asgari bilgilerdir.
Kanuna aykırı olmamak kaydıyla tarafların ekleyebileceği kullanım amacı veya ziyaret gibi özel düzenlemelerdir.
Depozito miktarı ve kira artış oranı gibi TBK tarafından belirlenen ve aşılması mümkün olmayan sınırlamalardır.
Sözleşmede Zorunlu ve İhtiyari Hükümlerin Ayrımı
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel bir şekil şartına tabi tutulmamış olup sözlü olarak da kurulabilir. Ancak tarafların haklarını güvence altına almak ve ispat yükünü kolaylaştırmak amacıyla yazılı bir metin oluşturulması esastır.
Zorunlu unsurlar; tarafların açık kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın tanımı, kira bedeli, ödeme günü ve sözleşme süresidir. İhtiyari hükümler ise tarafların kendi aralarında kararlaştırdığı, kanuna aykırı olmayan özel şartlardır. Örneğin; kiralananın kullanım amacı, evcil hayvan besleme durumu veya DASK sigortasının sorumluluğu gibi hususlar bu kapsamda sözleşmeye eklenebilir.
Kiracı aleyhine olan ve kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler geçersizdir. Özellikle kiracıya kira bedeli dışında ek yükümlülükler getiren veya orantısız cezai şartlar içeren kayıtlar, uyuşmazlık anında hukuki sonuç doğurmaz.
Kişisel Hak, Ayni Hak ve Zilyetlik İlişkisi
Kira sözleşmesi, kiracıya taşınmaz üzerinde kişisel bir hak olan kullanma hakkını sağlar. Bu hak, kiraya verene karşı ileri sürülebilir bir nitelik taşır ve mülkiyet hakkı gibi herkese karşı ileri sürülebilen ayni bir hak değildir.
Zilyetlik, bir mal üzerinde fiili hakimiyet kurma durumunu ifade eder. Kira sözleşmesi ile kiraya veren asli zilyet (malik) konumunu korurken, kiracıya taşınmazın feri zilyetliğini devretme borcu altına girer. Bu devir, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanabilmesi için gerekli olan fiili hakimiyeti sağlar.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kira sözleşmesi hazırlarken en sık karşılaşılan hata, kanunun emredici hükümlerine aykırı cezai şartlar veya kiracı aleyhine ağır yükümlülükler içeren maddelerin sözleşmeye eklenmesidir. Bu tür hükümler geçersiz sayılacağı için tarafların haklarını korumaz. Ayrıca, kira artış oranları ve depozito miktarı gibi konularda yasal sınırların gözetilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda tarafların hukuki pozisyonunu güçlendirir. Sözleşmenin yazılı yapılması ve tüm sayfaların taraflarca imzalanması, ispat noktasında yaşanabilecek belirsizlikleri ortadan kaldırmak için atılması gereken en temel adımdır.”
Arabuluculuk Şartı ve Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi durumunda, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi söz konusu olabilir.
Uyuşmazlıkların çözümünde görevli merci Sulh Hukuk Mahkemesidir. Arabuluculuk görüşmeleri, tarafların anlaşma iradesine bağlı olarak yürütülür ve bu süreçte varılan anlaşmalar, mahkeme ilamı niteliğinde belge olarak kabul edilir.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Sınırlar
- Güvence Bedeli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı, üç aylık kira bedelini aşacak şekilde belirlenemez.
- Artış Oranı: Kira artış oranları, kanuni düzenlemeler çerçevesinde TÜFE on iki aylık ortalamaları dikkate alınarak uygulanır.
- Tahliye Taahhüdü: Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı taahhüdün geçerli olması için, bu belgenin kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmiş olması gerekir.
Taşınmazın Mevcut Durumunun Tespiti ve Teslim Tutanağı
Sözleşme metninde kiralananın teslim anındaki durumunun detaylı bir şekilde kayıt altına alınması, ileride doğabilecek hasar tazminatı uyuşmazlıklarında en temel delil niteliğini taşır. Taşınmazın boya, badana, tesisat, demirbaşlar ve genel temizlik durumu gibi unsurların bir teslim tutanağı ile belgelenmesi, kiracının taşınmazı aldığı gibi geri verme borcunun sınırlarını belirler. Bu tutanak, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilmeli ve her iki tarafın imzasıyla kesinleşmelidir.
Uygulamada, taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğrafların veya video kayıtlarının tutanağa eklenmesi, ispat yükünün yönetilmesinde büyük kolaylık sağlar. Özellikle kiralanan içerisinde bulunan kombi, klima veya beyaz eşya gibi demirbaşların çalışır durumda olduğunun belirtilmesi, sözleşme süresi sonunda oluşabilecek ‘kullanımdan kaynaklı yıpranma’ ile ‘kötü kullanım’ ayrımının yapılabilmesine olanak tanır. Aksi takdirde, taşınmazın teslim anındaki durumu ispat edilemediği için, kiraya verenin depozito iadesini reddetmesi veya kiracıdan haksız tazminat talep etmesi gibi hukuki riskler ortaya çıkabilir.
Yan Giderlerin Paylaşımı ve Ortak Alan Kullanımı
Kira sözleşmesinde kira bedeli dışında kalan yan giderlerin, yani apartman aidatı, ısınma, elektrik, su ve çevre temizlik vergisi gibi ödemelerin hangi tarafa ait olduğunun açıkça düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiracı kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olan giderleri ödemekle yükümlüdür; ancak sözleşmede aksine bir hüküm bulunması durumunda bu sorumluluk paylaşımı farklılık gösterebilir. Özellikle toplu yapılarda veya iş merkezlerinde ortak alan giderlerinin kapsamı, sözleşmeye eklenen özel maddelerle netleştirilmelidir.
İşyeri kiralarında ise stopaj ödemesinin kim tarafından karşılanacağı veya kiralananın kullanımına bağlı olarak alınması gereken ruhsat ve izinlerin maliyetinin kime ait olduğu mutlaka belirtilmelidir. Sözleşmede bu hususların belirsiz bırakılması, taraflar arasında sürekli bir uyuşmazlık kaynağı oluşturur ve ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda temerrüt süreçlerini tetikleyebilir. Kiraya veren, sözleşmeye ekleyeceği ‘giderlerin kiracıya ait olduğu’ yönündeki açık hükümle, taşınmazın kullanımıyla ilgili yasal sorumluluklarını daha net bir şekilde sınırlandırabilir.
Sözleşmenin Sona Erme Şartları ve Bildirim Süreleri
Sözleşme süresinin bitimi, kiracının taşınmazı kendiliğinden tahliye edeceği anlamına gelmez; bu nedenle sözleşmenin feshi ve bildirim süreleri hakkında net hükümler içermesi gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Taraflar, bu yasal bildirim süresini sözleşme ile daha uzun bir süre olarak kararlaştırabilirler, ancak kiracı aleyhine bu süreyi kısaltan hükümler geçersizdir.
Sözleşmenin feshi veya yenilenmemesi durumunda yapılacak bildirimlerin, ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yapılması hukuki bir zorunluluk olmasa da en güvenli yoldur. Sözleşme metnine eklenecek ‘bildirimlerin yapılacağı adres’ maddesi, tarafların birbirlerine ulaşabilmesi için kritik öneme sahiptir. Adres değişikliği durumunda karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma yükümlülüğünün sözleşmeye eklenmesi, tebligat sorunlarının önüne geçilmesini sağlar ve olası bir tahliye davasında usul işlemlerinin hızlanmasına yardımcı olur.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?
Hayır, kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir. Noter onayı zorunlu değildir ancak ispat gücünü artırır.
Sözleşmede kira artış oranı belirtilmezse ne olur?
Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, kanuni sınırlar çerçevesinde TÜFE ortalaması baz alınarak artış uygulanır.
Kiralanan el değiştirirse sözleşme ne olur?
Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve mevcut sözleşme şartları devam eder.