Kentsel dönüşümde arsa payı ve paydaş çoğunluğu, kişi sayısına göre değil, tapu kütüğünde kayıtlı toplam arsa payı oranlarının toplanmasıyla hesaplanır. Karar yeter sayısı, maliklerin sahip oldukları arsa paylarının toplamının %50+1 oranını geçmesiyle sağlanır.
Arsa Payı ve Paydaş Çoğunluğu Hesaplama Mantığı
Kentsel dönüşümde çoğunluk kavramı, bağımsız bölüm sayısından bağımsız olarak arsa payı üzerinden belirlenir. Hesaplama süreci, tapu kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı tanımlanmış olan arsa payı oranlarının toplanmasıyla yürütülür.
Karara katılan maliklerin sahip olduğu arsa paylarının toplamı %50,01 ve üzerine ulaştığında salt çoğunluk sağlanmış kabul edilir. Bu hesaplamada esas alınan tek resmi belge tapu kütüğüdür; fiili kullanım durumu veya bağımsız bölüm sayısı belirleyici değildir.
Örnek Olay: 10 daireli bir binada her dairenin arsa payı eşitse (%10), 6 daire sahibinin onayı %60 arsa payına tekabül eder ve salt çoğunluk sağlanmış olur. Ancak dükkan gibi daha yüksek arsa payına sahip birimler varsa, daha az sayıda malik ile de %50+1 sınırı aşılabilir.
Kişisel Hak, Ayni Hak ve Zilyetlik Ayrımı
Kentsel dönüşüm kararlarında belirleyici olan unsur, tapu kütüğünde kayıtlı ayni haktır. Ayni hak, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin hukuki dayanağını oluşturur ve arsa payı oranlarını kesin olarak belirler.
Müteahhit ile yapılan sözleşmeler veya malikler arası protokoller kişisel hak doğurur; ancak bu sözleşmeler tapudaki mülkiyet oranını doğrudan değiştirmez. Zilyetlik ise taşınmazın fiilen kullanılmasıdır; kiracı veya malik olunması, arsa payı çoğunluğu hesabında oy hakkının kime ait olduğunu belirleyen temel kriterdir.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı hesaplanırken bağımsız bölüm sayısı değil, tapu kütüğünde kayıtlı arsa paylarının toplamı esas alınır. Maliklerin sahip olduğu arsa paylarının %50+1 oranına ulaşması, yeniden yapım kararlarının geçerliliği için kritik bir eşiktir. Bu süreçte tebligat usullerine uyulması ve vekaletnamelerde kentsel dönüşüme dair özel yetkilerin bulunması, ileride yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek adına dikkat edilmesi gereken temel hususlardır.”
İşlem Sırası ve Süreç Yönetimi
Dönüşüm süreci, riskli yapı tespiti ile başlar ve tapuya şerh düşülmesiyle resmiyet kazanır. Malikler, arsa payı bazında salt çoğunluğu sağlayarak yeniden yapım veya güçlendirme kararı alırlar.
- Karara katılmayan maliklere noter veya elektronik tebligat yoluyla bildirim yapılır.
- Bildirimden itibaren 15 günlük bir süre tanınır.
- Süre sonunda katılım sağlanmazsa, azınlıkta kalan paylar rayiç bedel üzerinden satışa konu edilebilir.
Görevli Merci ve Başvuru Belgeleri
Sürecin denetimi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili İl Müdürlükleri ve belediyeler tarafından gerçekleştirilir. Başvuru aşamasında tapu kayıtları, riskli yapı tespit raporu ve noter onaylı tebligat belgeleri temel ispat araçlarıdır.
Süreçteki usulsüzlüklere veya çoğunluk hesabındaki hatalara karşı idari yargı yoluna başvurulabilir. İptal davası açılması, sürecin hukuka uygunluğunu denetlemek adına başvurulabilecek bir yöntemdir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
En yaygın yanılgı, kişi sayısının veya daire sayısının çoğunluğunun yeterli olduğunun düşünülmesidir. Arsa payı oranları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısızsa, dönüşüm öncesinde arsa payı düzeltim davası gündeme gelebilir.
Vekaletname kullanımı sırasında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, genel vekaletnamelerin kentsel dönüşüm sözleşmelerini imzalamaya yetmeyebileceğidir. Vekaletnamede kentsel dönüşüme ilişkin özel yetkilerin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Arsa Payı Düzeltim Davası ve Mülkiyetin Aynına Etkisi
Tapu kütüğünde kayıtlı arsa paylarının, bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile orantısız olduğu durumlarda, kentsel dönüşüm kararı alınmadan önce arsa payı düzeltim davası açılması bir zorunluluk haline gelebilir. Bu dava, mülkiyetin aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava sonucunda mahkemece verilen karar, tapu kütüğündeki hatalı payların düzeltilmesini sağlar ve kentsel dönüşüm sürecindeki %50+1 çoğunluk hesabının gerçek değerler üzerinden yapılmasını temin eder.
Düzeltim davası açılması, kentsel dönüşüm sürecini kendiliğinden durdurmaz; ancak hatalı paylar üzerinden alınan kararların ileride iptal edilme riskini taşır. Dava sürecinde, bağımsız bölümlerin konumları, katları, cepheleri ve kullanım alanları gibi değer artırıcı unsurlar bilirkişi marifetiyle incelenir. Mahkeme, mevcut tapu kayıtlarındaki payların, taşınmazın değerine uygun olup olmadığını tespit ederek, payların yeniden düzenlenmesine hükmeder. Bu işlem, dönüşüm sonrası oluşacak yeni bağımsız bölümlerin değerlemesinde de esas alınacak olan pay oranlarını kesinleştirir.
Noter Onaylı Tebligat ve İhtarname Süreçlerinin Hukuki Sonuçları
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklere yapılacak bildirimlerin, noter kanalıyla veya elektronik tebligat sistemi üzerinden gerçekleştirilmesi, sürecin ispatı açısından kritik bir öneme sahiptir. İhtarname, malike kentsel dönüşüm kararının içeriğini, arsa payı oranlarını ve karara katılmaması halinde karşılaşacağı hukuki sonuçları açıkça bildirmelidir. Bu bildirim, malikin iradesini kullanması için tanınan 15 günlük yasal sürenin başlangıç tarihini belirler ve tebligatın usulüne uygun yapılması, ileride açılacak satış veya tahliye davalarında temel delil teşkil eder.
Tebligatın içeriğinde, karara katılmayan paydaşın hissesinin rayiç bedel üzerinden satışa konu edileceği hususunun açıkça yer alması, 6306 sayılı Kanun kapsamında aranan usuli bir şarttır. Eğer tebligat, malikin mernis adresine veya tapuda kayıtlı adresine usulüne uygun yapılmazsa, 15 günlük süre işlemeye başlamaz ve bu durum sürecin hukuki geçerliliğini sakatlar. Malik, kendisine ulaşan ihtarnameye karşı süresi içinde yazılı olarak itiraz edebilir veya kararı kabul ettiğini bildirebilir. İhtarname süreci, sadece bir bilgilendirme değil, aynı zamanda paydaşlığın giderilmesi veya hisse satışı gibi zorlayıcı adımların ön koşulu olan bir hukuki koruma mekanizmasıdır.
Paydaş Çoğunluğu Hesabında Vekaletname ve Temsil Yetkisi
Kentsel dönüşüm toplantılarında veya sözleşme imza süreçlerinde, maliklerin bizzat bulunması esastır; ancak vekil aracılığıyla temsil durumunda vekaletnamenin kapsamı, çoğunluk hesabının geçerliliğini doğrudan etkiler. Genel vekaletnameler, kentsel dönüşüm kapsamında taşınmazın yıkımı, yeni yapının inşası, arsa payı oranlarının belirlenmesi ve satış yetkilerini içermediği sürece, bu işlemlerde kullanılamaz. Vekaletnamede, kentsel dönüşüm mevzuatına atıf yapılarak, özel yetkilerin açıkça belirtilmesi, noter huzurunda düzenlenen vekaletnamelerin hukuki güvenliğini sağlar.
Temsil yetkisinin sınırları, paydaş çoğunluğu hesabında oy hakkının kime ait olduğunu belirleyen en önemli unsurdur. Eğer bir bağımsız bölüm üzerinde birden fazla malik varsa, bu maliklerin ortak bir temsilci ataması veya oy birliğiyle hareket etmesi gerekir; aksi takdirde paydaşların her biri kendi hissesi oranında oy kullanabilir. Vekaletname ile temsil edilen maliklerin arsa payları, toplantı tutanağına ve karar defterine, vekilin yetkisi doğrultusunda işlenir. Yetkisiz vekil tarafından atılan imzalar, kentsel dönüşüm kararının iptali için açılacak davalarda, çoğunluk oranının sağlanamadığı gerekçesiyle en sık başvurulan iptal nedenlerinden biridir.
Sık Sorulan Sorular
Salt çoğunluk kuralı ne zaman uygulanmaya başlandı?
Mevzuat düzenlemeleri ile 2023 yılı sonunda 2/3 çoğunluk şartı, salt çoğunluk olan %50+1 oranına indirilmiştir.
Onay vermeyen malikin hissesi ne olur?
15 günlük süre sonunda onay vermeyen malikin hissesi, Bakanlıkça tespit edilen rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara açık artırma ile satılabilir.
Arsa payımın yanlış olduğunu düşünüyorsam ne yapmalıyım?
Tapu kütüğündeki payların hatalı olduğunu düşünüyorsanız, mülkiyetin aynına ilişkin olduğu için arsa payı düzeltim davası açabilirsiniz.