Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası dışında veya hukuki dayanak sona erdiği hâlde kullanılmasından doğan haksız işgal karşılığıdır. Kira bedeli değildir. Talebin dayanağı, malikin ya da hak sahibinin malvarlığında meydana gelen kullanım kaybının giderilmesidir.
Haksız işgal ne zaman oluşur?
Taşınmazı hiç bir hukuki hakka dayanmadan kullanmak, kira veya kullanım hakkı sona erdiği hâlde teslim etmemek, paylı taşınmazın tamamını diğer paydaşları dışlayarak kullanmak veya başkasına ait alanı sınır aşımıyla işgal etmek haksız kullanım tartışması doğurabilir. Ancak her fiili kullanım otomatik olarak ecrimisil doğurmaz. Kullanımın hukuki sebebi, tarafların önceki ilişkisi ve hak sahibinin rızası incelenir.
Paydaşlar arasında ecrimisil
Paylı mülkiyette en önemli ayrım intifadan men olgusudur. Bir paydaşın diğerinden kullanım bedeli isteyebilmesi için somut olayın özelliklerine göre kullanım talebinin engellendiğinin veya diğer paydaşın kullanım hakkından dışlandığının ortaya konulması gerekebilir. Ürün veren taşınmazlar, kiraya verilmiş yerler veya kullanımın baştan beri açıkça paylaştırıldığı durumlarda değerlendirme farklılaşabilir.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Hesap yalnız bölgedeki ilan fiyatlarına bakılarak yapılmamalıdır. Taşınmazın türü, yüzölçümü, konumu, kullanım amacı, işgal edilen bölüm, dönemsel kira emsalleri ve varsa gelir üretme kapasitesi değerlendirilir. Talep edilen dönemler ayrı ayrı incelenmeli, geçmiş yıllardaki değerler güncel kira ile geriye doğru basitçe bölünmemelidir. Bilirkişi raporunda emsaller ve düzeltme nedenleri açık olmalıdır.
Hangi deliller önemlidir?
Tapu kayıtları, kira veya kullanım sözleşmeleri, noter ihtarları, yazışmalar, fotoğraflar, belediye ve abonelik kayıtları, keşif, tanık ve gerektiğinde uzman bilirkişi incelemesi önem taşır. İşgalin başlangıç ve bitiş tarihleri özellikle ispatlanmalıdır. Bir bölümün kullanılması ile taşınmazın tamamının kullanılması arasında hesap bakımından ciddi fark vardır.
Zamanaşımı ve talep dönemi
Ecrimisil taleplerinde hangi dönemlerin istenebileceği ve zamanaşımı, talebin hukuki niteliğine göre dosya başında incelenmelidir. Uzun yıllara yayılan kullanımlarda yalnız toplam rakam yazmak yerine dönemleri ve başlangıç tarihini açıkça belirlemek gerekir.
Tahliye ve müdahalenin önlenmesi ayrı taleplerdir
Ecrimisil geçmiş kullanımın parasal sonucuna ilişkindir. Haksız kullanım devam ediyorsa müdahalenin önlenmesi, elatmanın önlenmesi, tahliye veya ortaklığın giderilmesi gibi başka hukuki yollar da gerekebilir. Yalnız ecrimisil talep etmek işgali kendiliğinden sona erdirmez.
Dava öncesi kontrol
Hak sahibinin sıfatı, taşınmazın hangi bölümünün kim tarafından kullanıldığı, kullanımın dayanağı, rıza olup olmadığı, paydaşlık ilişkisi, önceki ihtarlar ve talep edilen dönem netleştirilmelidir. Bu aşama doğru kurulmazsa bilirkişi hesabı doğru olsa bile hukuki sonuç yanlış olabilir.
Sonuç
Ecrimisil dosyalarında asıl mesele yalnız kira benzeri bir bedel hesaplamak değildir. Haksız kullanımın varlığı, süresi, kapsamı ve hak sahibinin kullanımdan nasıl mahrum kaldığı birlikte ispatlanmalıdır. Tapu, fiili kullanım ve dönemsel değerleme birlikte ele alındığında talep daha sağlıklı kurulabilir.