Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmaması durumunda, kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurması veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması ile yapılır. Bu süreç, kiracının taşınmazı teslim almasından sonra verdiği yazılı irade beyanına dayanır ve kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanabilmesi için belirli usul kurallarına uyulmasını gerektirir.
Taahhütname mutlaka yazılı olmalı ve kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır.
Belge, taşınmazın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yasal yollara başvurulmalıdır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Bir tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için öncelikle yazılı şekilde düzenlenmiş olması şarttır. Sözlü beyanlar veya kira sözleşmesinin içine eklenen genel nitelikteki tahliye maddeleri, tek başına taahhütname hükmünde kabul edilmeyebilir.
Taahhütnamenin, kiralanan taşınmazın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonra imzalanması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya sözleşme öncesinde alınan taahhütler, kiracının baskı altında olduğu gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Ayrıca, taahhütnamede tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak net bir şekilde belirtilmesi zorunludur.
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, taahhüdün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Sadece bir kiracının imzası, diğer kiracıları bağlamayacağı için tahliye sürecini sonuçsuz bırakabilir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu yol, mahkeme sürecine göre daha hızlı sonuçlanabilen bir yöntemdir.
Başvuru, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yapılmalıdır. İcra dairesi, kiracıya “Örnek No: 14” olarak bilinen tahliye emrini gönderir. Bu emir, kiracıya taşınmazı 15 gün içinde boşaltması gerektiğini ve takibe 7 gün içinde itiraz edebileceğini bildirir.
Kiracı süresinde itiraz etmez ve taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren cebri icra yoluyla tahliyeyi talep edebilir. Kiracının imzaya itiraz etmesi durumunda ise takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurması gerekir.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Tahliye taahhüdüne dayalı süreçlerde en sık karşılaşılan hata, taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmesidir. Hukuken geçerli bir taahhütname, taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte alınmalıdır. Ayrıca, bir aylık yasal başvuru süresi hak düşürücü niteliktedir ve bu sürenin kaçırılması, taahhütnameye dayalı tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır. Süreç yönetilirken icra takibi ile dava yolu arasındaki arabuluculuk farkı mutlaka gözetilmelidir.”
Dava Yoluyla Tahliye ve Arabuluculuk Şartı
Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmayı da tercih edebilir. Ancak, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Arabuluculuk süreci, tarafların mahkemeye gitmeden anlaşmalarını sağlamayı amaçlar. Eğer arabuluculuk görüşmeleri sonucunda bir anlaşmaya varılamazsa, düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir. İcra dairesi aracılığıyla başlatılan ilamsız tahliye takiplerinde ise arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır.
Dava açma süresi de icra takibinde olduğu gibi tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süreye tabidir. Bu sürenin kaçırılması, taahhütnameye dayalı tahliye hakkının kaybedilmesine yol açar.
Kişisel Hak ve Ayni Hak Ayrımı
Tahliye süreçlerinde kişisel hak ile ayni hak arasındaki farkı anlamak önemlidir. Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında bir kişisel hak doğurur; kiracı, taşınmazı kullanma hakkını bu sözleşmeye dayanarak elde eder.
Ayni hak ise mülkiyet hakkıdır ve tapu kaydı ile sabittir. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kiraya verenin kanuni halefi sıfatıyla mevcut tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edebilir. Bu durumda yeni malik, kiracıya bildirimde bulunarak taahhütnameye dayalı tahliye sürecini başlatabilir.
Taahhütnamenin İspat Gücü ve Noter Onayının Etkisi
Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde düzenlenmesi hukuken yeterli olsa da, kiracının imzaya itiraz etmesi durumunda ispat yükü kiraya verene geçer. Kiracı, icra takibi sırasında imzaya açıkça itiraz ederse, kiraya verenin elindeki adi yazılı belge tek başına tahliyeyi sağlamaya yetmez. Bu noktada, belgenin noter huzurunda düzenlenmiş veya noter tarafından onaylanmış olması, kiracının imzayı inkar etme imkanını büyük ölçüde kısıtlar.
Noter onaylı taahhütnameler, icra hukukunda kesin delil niteliği taşıdığı için kiracının imzaya yönelik itirazlarını geçersiz kılar. Adi yazılı belgelerde ise kiraya veren, imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamak için imza incelemesi yaptırmak zorunda kalabilir. Bu süreç, tahliye davasının veya itirazın kaldırılması talebinin uzamasına neden olur. Dolayısıyla, taahhütnamenin düzenlendiği tarihte noterlik işleminin tercih edilmesi, sürecin cebri icra aşamasında tıkanmasını önleyen en etkili tedbirdir.
Taahhütname Tarihi ile Kira Sözleşmesi Tarihinin Çakışması
Uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik sebebi, taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya sözleşmenin kurulmasından önce alınmasıdır. Kanun koyucu, kiracının zayıf taraf olduğu gerçeğinden hareketle, kira sözleşmesi kurulurken alınan tahliye taahhütlerini geçersiz kabul eder. Bu kuralın temel amacı, kiracının barınma ihtiyacını güvence altına almak ve sözleşme özgürlüğünü korumaktır.
Taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için, kiracının taşınmazın zilyetliğini fiilen teslim almış olması gerekir. Eğer taahhütname üzerinde yer alan tarih, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önceyse veya sözleşme ile aynı gün düzenlenmişse, kiracı bu belgenin baskı altında imzalandığını ileri sürebilir. Mahkemeler, belgenin düzenlenme tarihini ve kiracının taşınmaza giriş tarihini karşılaştırarak, taahhüdün özgür iradeyle verilip verilmediğini denetler. Bu nedenle, taahhütnamenin kira sözleşmesinden makul bir süre sonra düzenlenmesi, belgenin hukuki geçerliliğini korumak adına kritik bir öneme sahiptir.
Yeni Malik ve Tahliye Taahhüdü İlişkisi
Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, mevcut tahliye taahhüdünün hukuki akıbetini doğrudan etkilemez. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve önceki malikin kiracıdan aldığı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep etme hakkını kazanır. Yeni malik, tapu sicilindeki tescil işleminin ardından kiracıya durumu bildirerek, taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse yasal yollara başvurabilir.
Yeni malikin bu hakkı kullanabilmesi için, taahhütnamenin önceki malik döneminde usulüne uygun düzenlenmiş olması şarttır. Eğer taahhütname geçersizse veya süresi dolmuşsa, yeni malik ancak kanunda öngörülen diğer tahliye sebeplerine (örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliye) dayanabilir. Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, kira sözleşmesinin tarafı olduğunu ve tahliye taahhüdünün süresini hatırlatmalıdır. Bu bildirim, kiracının tahliye tarihine ilişkin bilgi sahibi olmasını sağlar ve olası bir uyuşmazlıkta iyi niyet karinesini güçlendirir.
Sık Sorulan Sorular
Bir aylık süre ne zaman başlar?
Bir aylık süre, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinin ertesi gününden itibaren başlar. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Arabuluculuk her durumda zorunlu mudur?
Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılacaksa arabuluculuk zorunludur. Ancak icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatılacaksa arabuluculuk şartı aranmaz.
Kiracı imzaya itiraz ederse ne olur?
Kiracı icra takibinde imzaya itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya veren, itirazın kaldırılması veya iptali için mahkemeye başvurmak zorunda kalır.
Noter onaylı taahhütname şart mıdır?
Hayır, taahhütnamenin noter onaylı olması zorunlu değildir. Ancak noter onaylı belgeler, kiracının imzaya itiraz etmesini zorlaştırarak ispat kolaylığı sağlar.