Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, kira bedeli ve kira tespiti talepleri, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken bir dava şartı kapsamındadır. Bu süreçte arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verir; dolayısıyla arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında yargı yoluna başvurmadan önce tamamlanması zorunlu bir aşamadır.
Dava Şartı ve İhtiyari Arabuluculuk Ayrımı
Dava şartı arabuluculuk, kanun gereği kira uyuşmazlıkları gibi belirli alanlarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğu süreçtir. Bu süreçte başvuru yapılmadan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar. İhtiyari arabuluculuk ise tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri uyuşmazlıklarda, kanuni bir zorunluluk olmaksızın kendi iradeleriyle arabulucuya başvurmayı tercih etmeleridir.
Arabuluculuk kurumu, ceza yargılamasında uygulanan ve Cumhuriyet savcılığı bünyesinde yürütülen uzlaştırma kurumu ile karıştırılmamalıdır. Arabuluculuk yalnızca özel hukuk uyuşmazlıklarına özgü bir çözüm yöntemidir.
Başvuru Süreci ve Görevli Merci
Başvuru, uyuşmazlığa konu taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde ise görevli Sulh Hukuk Mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulabilir.
- Başvuru formunun doldurulması ve büroya teslimi.
- Sistem üzerinden tarafsız bir arabulucunun görevlendirilmesi.
- Arabulucunun tarafları görüşmeye davet etmesi.
- Görüşmelerin fiziki veya uzaktan yöntemlerle gerçekleştirilmesi.
- Anlaşma veya anlaşamama durumuna göre son tutanağın düzenlenmesi.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, tarafların mahkeme masraflarından ve uzun yargılama sürelerinden kaçınarak kendi çözümlerini üretmelerine olanak tanıyan bir dava şartıdır. Sürecin en kritik noktası, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğinin sağlanması ve toplantılara katılımın zorunlu olduğunun unutulmamasıdır. Özellikle tahliye ve kira tespiti gibi teknik konularda, arabuluculuk tutanağının usulüne uygun düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek icra süreçlerinde hak kaybı yaşanmaması adına büyük önem taşımaktadır. Süreç yönetimi, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici bir rol oynar.”
Arabuluculuk Sürecinin İşleyişi ve Tutanak
Arabuluculuk süreci, görevlendirmenin yapıldığı tarihten itibaren 3 hafta içinde tamamlanmalıdır; arabulucu bu süreyi zorunlu hallerde en fazla 1 hafta daha uzatabilir. Taraflar uzlaşırsa, imzalanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğindedir. Taraflar uzlaşamazsa, arabulucu anlaşamama son tutanağı düzenler ve bu tutanağın aslı veya onaylı örneği ile dava açılabilir.
İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, davada haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir. Bu nedenle, sürecin ciddiyetle takip edilmesi ve toplantılara katılım sağlanması hukuki açıdan gereklidir.
Hesap Kalemleri ve Değişkenler
Arabuluculuk sürecinde taraflar kendi çözümlerini üretirler ve hesaplamalarda şu değişkenler dikkate alınır: Bölgedeki emsal kira bedelleri, yasal artış oranları, sözleşme süresi ve taşınmazın boşaltılacağı tarih. Tahliye taleplerinde taşınma masrafları veya kira borcunun mahsup edilmesi gibi unsurlar da görüşmelerin konusunu oluşturabilir.
İstisna olarak, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılan ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Bu tür icra takiplerinde doğrudan icra dairesine başvurulabilir.
Anlaşma Belgesinin Hukuki Niteliği ve İcra Edilebilirlik Şerhi
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların üzerinde anlaştığı hususlar, arabulucu tarafından bir anlaşma belgesi ile kayıt altına alınır. Bu belge, taraflar ve arabulucu tarafından imzalandığı andan itibaren 6325 sayılı Kanun uyarınca ilam niteliğinde bir belge haline gelir. İlam niteliği, belgenin mahkeme kararı ile aynı hukuki güce sahip olduğu ve doğrudan icra dairesi aracılığıyla infaz edilebileceği anlamına gelir.
Taşınmazın tahliyesine ilişkin bir anlaşma yapıldığında, bu belgenin icra edilebilirlik şerhi alması zorunludur. İcra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edilir ve bu şerh, belgenin cebri icra yoluyla uygulanabilirliğini kesinleştirir. Şerh alınmadan yapılan tahliye taahhütleri, icra dairesi tarafından doğrudan işleme konulamaz; bu nedenle sürecin sonunda mahkemeden şerh alınması, anlaşmanın hukuki sonuç doğurması için kritik bir adımdır.
Tahliye ve Kira Bedeli Görüşmelerinde Delil Yönetimi
Arabuluculuk görüşmeleri sırasında tarafların sunduğu bilgi ve belgeler, gizlilik ilkesi gereği korunur ve bu görüşmelerde yapılan açıklamalar daha sonra açılacak bir davada delil olarak kullanılamaz. Taraflar, kira bedelinin tespiti veya tahliye taleplerini desteklemek amacıyla kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname örnekleri ve emsal kira bedellerini gösteren belgeleri arabulucuya sunabilirler. Bu belgelerin sunulması, arabulucunun uyuşmazlığın çözümüne yönelik daha gerçekçi bir zemin oluşturmasına yardımcı olur.
Görüşmelerin anlaşmazlıkla sonuçlanması durumunda, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak, dava şartının yerine getirildiğini kanıtlayan tek resmi belgedir. Dava dilekçesine eklenmesi gereken bu tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği, mahkemenin uyuşmazlığı esastan inceleyebilmesi için zorunludur. Tutanak üzerinde tarafların imzasının bulunması veya imza atmaktan imtina ettiklerinin belirtilmesi, belgenin geçerliliği açısından önem taşır.
Arabuluculuk Sürecinde Temsil ve Vekaletname
Taraflar arabuluculuk görüşmelerine bizzat katılabilecekleri gibi, bir avukat aracılığıyla da temsil edilebilirler. Özellikle kira bedelinin tespiti gibi teknik hesaplama gerektiren durumlarda, tarafların hukuki temsilci ile süreci yürütmeleri, hak kaybı riskini azaltan bir unsurdur. Vekil aracılığıyla temsil durumunda, vekaletnamede arabuluculuk görüşmelerine katılma, anlaşma yapma ve tutanak imzalama konusunda özel yetkinin bulunması şarttır.
Temsilci, müvekkilinin iradesini yansıtan bir yetki belgesi ile görüşmelere katıldığında, imzalanan anlaşma belgesi tarafları doğrudan bağlar. Eğer taraflardan biri görüşmelere katılmıyor ve temsilci de göndermiyorsa, bu durum toplantıya katılmama olarak değerlendirilir ve ilgili taraf aleyhine yargılama giderleri açısından olumsuz sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, vekaletnamenin kapsamının arabuluculuk sürecindeki tüm işlemleri kapsayacak şekilde düzenlenmiş olması, sürecin kesintisiz ilerlemesini sağlar.
Arabuluculukta Kira Bedeli Belirleme Kriterleri
Kira bedelinin tespiti taleplerinde arabuluculuk süreci, tarafların piyasa koşullarını ve sözleşme hükümlerini müzakere ettiği bir platform işlevi görür. Arabulucu, tarafların sunduğu emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki rayiç değerler ve taşınmazın niteliği gibi veriler üzerinden bir orta yol bulunmasına rehberlik eder. Bu aşamada taraflar, yasal artış oranlarının ötesinde, taşınmazın mevcut durumu veya kiracının kullanım süresi gibi özel faktörleri de dikkate alarak yeni bir kira bedeli üzerinde serbestçe mutabık kalabilirler.
Tarafların üzerinde anlaştığı yeni kira bedeli, anlaşma belgesine yansıtıldığında, bu bedel artık taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yeni hükmü haline gelir. Eğer taraflar bir bedel üzerinde uzlaşamazsa, arabulucu süreci sonlandırır ve düzenlenen anlaşamama tutanağı ile dava yoluna gidilir. Bu noktada, arabuluculuk görüşmelerinde tarafların birbirlerine sunduğu teklifler veya kabul ettikleri rakamlar, daha sonra açılacak bir kira tespit davasında delil olarak kullanılamaz; bu durum tarafların çekinmeden müzakere edebilmelerini sağlayan gizlilik kuralının bir sonucudur.
Tahliye Taahhüdü ve Arabuluculukta İrade Beyanı
Tahliye taleplerinde arabuluculuk, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihin ve şartların netleştirilmesi için kullanılır. Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı tahliye etmeyi kabul ederse, bu irade beyanı anlaşma belgesine açıkça yazılmalıdır. Tahliye tarihinin kesinliği, icra aşamasında yaşanabilecek belirsizlikleri önlemek adına büyük önem taşır; bu nedenle anlaşma belgesinde tahliye edilecek taşınmazın adresi ve teslim şekli detaylandırılmalıdır.
Taraflar, tahliye ile birlikte kira borçlarının tasfiyesi veya depozitonun iadesi gibi yan talepleri de aynı anlaşma belgesi içerisinde çözüme kavuşturabilirler. Tahliye anlaşması yapılmasına rağmen kiracının taşınmazı süresinde boşaltmaması durumunda, icra edilebilirlik şerhi alınmış olan anlaşma belgesi, doğrudan tahliye emri gönderilmesine gerek kalmaksızın icra dairesi aracılığıyla infaz edilebilir. Bu süreç, mahkeme kararı beklenmeksizin tahliye işleminin hızla sonuçlanmasını sağlayan en etkili yöntemdir.
Sık Sorulan Sorular
Anlaşma belgesi icra edilebilir mi?
Evet, anlaşma belgesi ilam niteliğindedir. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden alınması zorunludur.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Taraflar aksini kararlaştırmadıkça, arabuluculuk ücreti taraflarca eşit şekilde ödenir.
Başvuru süresi var mı?
Dava şartı arabuluculukta, dava açma süresi başlamadan önce başvuru yapılıp yapılamayacağı konusunda farklı görüşler mevcuttur. Hak kaybına uğramamak için dava açma süresi içerisinde veya hemen öncesinde başvuru yapılması önerilir.