Türkiye’de bulunan taşınmazların miras yoluyla intikali, mirasbırakanın uyruğuna bakılmaksızın 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun uyarınca Türk hukukuna tabidir. Bu kapsamda, taşınmazın mirasçılara geçişi, miras paylarının belirlenmesi ve tereke üzerindeki haklar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Yabancılık unsuru içeren durumlarda, mirasçılık belgesinin alınmasından tapu siciline tescil aşamasına kadar olan süreç, yerel mahkemeler ve tapu müdürlüklerinin özel prosedürlerine göre şekillenmektedir.
Yabancılık Unsuru Taşıyan Mirasçılık Belgesi Nasıl Alınır?
Mirasbırakanın veya mirasçılardan herhangi birinin yabancı uyruklu olduğu durumlarda, mirasçılık belgesi noterlerden alınamaz. Bu tür başvurularda görevli ve yetkili merci, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yurt dışından alınan veraset belgeleri Türkiye’de doğrudan tapu işlemlerinde kullanılamaz. İlgililerin, Türk mahkemelerinden yeni bir mirasçılık belgesi alması veya yabancı mahkemelerden alınan belgelerin Türk mahkemelerinde tanınması ve tenfizi sürecini tamamlaması gerekir.
Tapu Müdürlüğünde İntikal İşlemi İçin Gerekli Belgeler
Mirasçılık belgesi temin edildikten sonra, taşınmazın mirasçılar adına tescili için tapu müdürlüğüne başvurulması zorunludur. İşlemin başarıyla sonuçlanması için aşağıdaki belgelerin eksiksiz sunulması beklenir:
- Sulh Hukuk Mahkemesinden alınan mirasçılık belgesinin aslı veya onaylı örneği.
- Mirasçıların pasaportları veya kimlik belgelerinin yeminli tercümesi.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verildiğini ve verginin ödendiğini gösteren vergi dairesi yazısı.
- Bina niteliğindeki taşınmazlar için güncel Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi.
- İşlemler vekil aracılığıyla yürütülecekse, tapu intikal yetkisini içeren noter onaylı veya konsolosluk düzenlemesi vekâletname.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Türkiye'deki taşınmazlara ilişkin miras süreçlerinde, mirasbırakanın uyruğu ne olursa olsun Türk hukuku uygulanmaktadır. Bu durum, özellikle mirasçılık belgesinin alınması ve vergi beyan süreçlerinde yerel mahkemelerin ve vergi dairelerinin yetkili olduğu anlamına gelir. Yabancı hukuk kurallarına göre düzenlenen vasiyetnamelerin Türk hukukundaki saklı pay kuralları ile uyumu, ileride doğabilecek tenkis davaları açısından titizlikle incelenmelidir. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki özel kısıtlamalar ve güncel tapu mevzuatı, intikal işlemlerinin başarıyla tamamlanması için mutlaka dikkate alınmalıdır.”
Vergi Yükümlülükleri ve Başvuru Süreleri
Tapu müdürlüğünde intikal işlemi için kanunda belirlenmiş bir son başvuru süresi bulunmamaktadır. Ancak, veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmesi için ölüm tarihinden itibaren mirasçıların ve mirasın bulunduğu yere göre değişen süreler mevcuttur.
Bu sürelerin aşılması durumunda vergi cezası ile karşılaşma riski doğabilir. İntikal işlemleri öncesinde vergi dairesi ile ilişik kesme işlemlerinin tamamlanması, tapu müdürlüğündeki tescil sürecinin aksamaması için kritik bir adımdır.
Uygulamada Karşılaşılan Özel Durumlar
Türkiye’deki taşınmazlar Türk hukukuna tabi iken, banka hesabı veya araç gibi taşınır mallar mirasbırakanın milli hukukuna tabi olabilir. Bu durum, aynı tereke için farklı hukuk sistemlerinin uygulanmasına yol açar.
Ayrıca, askeri yasak bölgeler veya güvenlik bölgeleri gibi kısıtlamalara tabi taşınmazlarda miras yoluyla intikal durumunda, taşınmazın tasfiyesi gerekebilir. Yabancı hukuk kurallarına göre hazırlanan vasiyetnameler, Türk hukukundaki saklı pay kurallarını ihlal ediyorsa tenkis davasına konu olabilir.
Mirasın Paylaşımı ve Ortaklığın Giderilmesi Süreçleri
Mirasçılar arasında taşınmazın mülkiyeti üzerinde anlaşmazlık yaşanması durumunda, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu dava, taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaştırılmasını talep etmek amacıyla sulh hukuk mahkemesinde yürütülür. Yabancılık unsuru içeren dosyalarda, mirasçıların tebligat adreslerinin yurt dışında bulunması, dava sürecinin uzamasına ve uluslararası tebligat prosedürlerinin uygulanmasına neden olabilir.
Taşınmazın aynen taksimi, ancak taşınmazın değerinde önemli bir kayıp olmaksızın bölünebilir olması şartıyla mümkündür. Eğer taşınmazın fiziksel yapısı veya imar durumu bölünmeye uygun değilse, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verir. Satış bedeli, mirasçıların miras payları oranında paylaştırılır. Bu süreçte, mirasçıların tapu sicilindeki pay oranları, mirasçılık belgesindeki paylarla birebir uyumlu olmalıdır; aksi takdirde tapu kayıtlarının düzeltilmesi davası gerekebilir.
Denkleştirme ve Tereke Değerlerinin Hesaplanması
Mirasbırakanın sağlığında mirasçılarına yaptığı karşılıksız kazandırmalar, terekenin paylaşımı aşamasında denkleştirmeye tabi tutulabilir. Yasal mirasçıların, mirasbırakandan aldıkları ve mahsup edilmesi gereken değerler, miras paylarının hesaplanmasında dikkate alınır. Özellikle taşınmazın devri söz konusu olduğunda, bu devrin bağış mı yoksa satış mı olduğu, tapu kayıtları ve banka dekontları gibi delillerle ispatlanmalıdır. Denkleştirme, mirasçılar arasındaki eşitliği sağlamayı amaçlayan bir kurum olup, mirasın paylaşımı sırasında mirasçıların birbirlerinden olan alacaklarını dengelemek için kullanılır.
Denkleştirme talebi, mirasın paylaşılması aşamasında ileri sürülmelidir. Eğer mirasçılar arasında bir paylaşma sözleşmesi yapılmışsa, bu sözleşmede denkleştirme hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı açıkça belirtilmelidir. Yabancı hukuk sistemlerinde benzer kurumlar farklı isimlerle anılsa da, Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde yapılacak işlemlerde Türk Medeni Kanunu’nun denkleştirmeye ilişkin emredici hükümleri esas alınır. Bu nedenle, mirasçılar arasında yapılan özel anlaşmaların Türk hukukuna uygunluğu, ileride doğabilecek hak kayıplarını önlemek adına dikkatle incelenmelidir.
Tapu Sicilinde İntikal ve Şerhlerin Etkisi
Tapu kütüğünde taşınmaz üzerinde bulunan haciz, ipotek veya intifa hakkı gibi şerhler, miras yoluyla intikal işlemini engellemez ancak mirasçıların mülkiyet hakkını kısıtlar. Mirasçılar, taşınmazı devraldıklarında bu şerhlerin hukuki sonuçlarını da üstlenmiş olurlar. Özellikle yabancı mirasçıların, taşınmaz üzerindeki mevcut borç yükümlülüklerini araştırmadan intikal işlemini tamamlamaları, taşınmazın cebri icra yoluyla satılması riskini beraberinde getirebilir.
İntikal işlemi sırasında tapu müdürlüğü, taşınmazın üzerinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığını kontrol eder. Eğer taşınmaz üzerinde bir aile konutu şerhi bulunuyorsa, bu şerhin kaldırılması veya mirasçılar tarafından korunması süreci, diğer mirasçıların haklarını etkileyebilir. Ayrıca, taşınmazın üzerinde bulunan şerhlerin niteliği, veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilirken taşınmazın değerlemesini de etkileyebilir. Bu nedenle, tapu kaydının güncel bir örneğinin alınması ve üzerindeki tüm takyidatların incelenmesi, mirasçıların taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini belirlemek için zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
Yabancı uyruklu mirasçılar Türkiye’de taşınmaz sahibi olabilir mi?
Evet, yasal mirasçılık yoluyla intikal eden taşınmazlarda yabancı uyruklu mirasçılar mülkiyet hakkı kazanabilir, ancak taşınmazın bulunduğu bölgeye göre özel kısıtlamalar uygulanabilir.
Yurt dışından alınan veraset ilamı Türkiye’de geçerli midir?
Yurt dışından alınan belgeler doğrudan tapu işlemlerinde kullanılamaz; Türk mahkemelerinden yeni bir mirasçılık belgesi alınması veya mevcut belgenin tanınması gerekir.
Mirasçısı olmayan tereke kime kalır?
Türkiye’de bulunan ve mirasçısı olmayan tereke, Türk Medeni Kanunu uyarınca Türk Devleti’ne intikal eder.