Komşuluk uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın bulunduğu yerdeki adliyelerde yer alan Arabuluculuk Bürolarına şahsen veya yetkili temsilci aracılığıyla başvuru formu doldurularak yapılır. Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olup, bu süreç tamamlanmadan doğrudan dava açılması halinde talep usulden reddedilir.
Uyuşmazlığın bulunduğu yerdeki adliyelerde yer alan Arabuluculuk Büroları veya büro bulunmayan yerlerde sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlükleri.
Komşuluk ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava açılabilmesi için yerine getirilmesi gereken zorunlu bir ön koşuldur.
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre bir hafta daha uzatılabilir.
Dava Şartı ve İhtiyari Arabuluculuk Arasındaki Farklar
Dava şartı arabuluculuk, kanun koyucunun belirli uyuşmazlık türlerinde mahkemeye gitmeden önce tarafların bir arabulucu huzurunda çözüm aramasını zorunlu kıldığı bir süreçtir. Komşuluk hukukundan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan ihtilaflar bu kapsamda yer alır.
İhtiyari arabuluculuk ise tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri, ancak kanunun dava açma ön koşulu olarak belirlemediği diğer özel hukuk uyuşmazlıklarında kendi iradeleriyle başvurdukları yöntemdir. Dava şartı olan hallerde arabulucuya başvurulmadan dava açılması, mahkemece davanın usulden reddine sebebiyet verir.
Arabuluculuk ile Ceza Uzlaştırması Neden Karıştırılmamalıdır?
Arabuluculuk ve ceza uzlaştırması, hukuki nitelikleri ve amaçları bakımından birbirinden tamamen farklı iki ayrı kurumdur. Arabuluculuk, yalnızca özel hukuk uyuşmazlıklarını konu alır ve taraflar arasındaki hukuki ihtilafın dostane yollarla çözülmesini hedefler.
Ceza uzlaştırması ise Ceza Muhakemesi Kanunu kapsamında, belirli suç tiplerinde şüpheli veya sanık ile mağdur arasında yürütülen bir süreçtir. Bu süreç, ceza yargılamasının sona erdirilmesini amaçladığından, komşuluk hukukundan kaynaklanan alacak veya mülkiyet ihtilafları ile karıştırılmamalıdır.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Komşuluk uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, tarafların kendi çözümlerini üretmelerine imkan tanıyan bir dava şartıdır. Sürecin en kritik noktası, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğinin sağlanmasıdır. Anlaşma sağlandığında, bu belgenin mahkeme ilamı niteliği kazanması için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Bu şerh, tarafların üzerinde anlaştığı hususların cebri icra yoluyla uygulanabilmesi için zorunludur. Süreç boyunca tarafların iradelerinin tutanaklara doğru yansıtılması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem arz eder.”
Başvuru Süreci ve İzlenmesi Gereken Adımlar
Başvuru süreci, yetkili arabuluculuk bürosuna usulüne uygun doldurulmuş başvuru formu ile müracaat edilmesiyle başlar. Büro, sicile kayıtlı bir arabulucuyu otomatik olarak atayarak süreci başlatır ve tarafları görüşmeye davet eder.
Arabulucu, tarafların iletişim kurmasını sağlayarak uyuşmazlığın çözümü için uygun ortamı hazırlar. Süreç sonunda taraflar anlaşmaya varırsa, bu durum bir anlaşma belgesi ile kayıt altına alınır. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabulucu son tutanağı düzenler ve bu belge ile tarafların dava açma hakkı doğar.
Anlaşma Belgesi ve İcra Edilebilirlik Şerhi
Tarafların arabuluculuk sürecinde vardıkları anlaşma, taraflar ve arabulucu tarafından imzalandığında hukuki olarak bağlayıcı bir belge haline gelir. Bu belgenin icra edilebilirlik şerhi alması, belgenin mahkeme ilamı niteliğinde sonuç doğurmasını sağlar.
İcra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilmelidir. Bu şerh, anlaşma belgesinin mahkeme kararı gibi cebri icra yoluyla uygulanabilmesine olanak tanır ve tarafların üzerinde anlaştıkları hususların yerine getirilmesini güvence altına alır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Sınırı
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamı arabuluculuk sürecine tabi değildir; yalnızca mülkiyet hakkı ile bağlantılı olan veya kanunda açıkça belirtilen uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilir. Özellikle kat malikleri arasındaki genel kurul kararlarının iptali, yönetici ataması veya ortak alanların kullanımı gibi konularda dava şartı arabuluculuk süreci işletilmelidir. Ancak, taşınmazın aynına ilişkin doğrudan mülkiyetin devrini veya tapu iptal ve tescilini konu alan bazı özel davalar, arabuluculuğun uygulama alanı dışında kalabilir. Bu nedenle, başvurudan önce uyuşmazlığın niteliğinin, 6325 sayılı Kanun’un dava şartı düzenlemeleriyle uyumlu olup olmadığının tespiti, sürecin usulüne uygun ilerlemesi için kritik bir öneme sahiptir.
Uygulamada, kat maliklerinin birbirine karşı açtığı tazminat davaları veya aidat borçlarına ilişkin ihtilaflar da arabuluculuk sürecine dahil edilmektedir. Eğer uyuşmazlık, bir kat malikinin diğerine karşı açtığı ve doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen bir dava ise, arabuluculuk bürosuna yapılacak başvuruda uyuşmazlığın konusu net bir şekilde tanımlanmalıdır. Belirsiz veya yanlış tanımlanmış bir konu, arabulucunun görev alanını belirlemesini zorlaştırabilir ve sürecin gereksiz yere uzamasına yol açabilir. Başvuru formunda uyuşmazlığın dayanağı olan Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine atıf yapılması, arabulucunun taraflar arasındaki ihtilafı daha hızlı kavramasına yardımcı olur.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Temsil ve Vekaletname Gerekliliği
Arabuluculuk görüşmelerine taraflar bizzat katılabileceği gibi, noter onaylı özel yetki içeren bir vekaletname ile avukatları aracılığıyla da temsil edilebilirler. Görüşmelerde tarafların iradelerini serbestçe açıklayabilmeleri için vekaletnamede arabuluculuk sürecine katılım, anlaşma imzalama ve tutanakları düzenleme yetkilerinin açıkça belirtilmesi zorunludur. Genel dava vekaletnameleri, arabuluculuk sürecinde anlaşma belgesi imzalamak için yeterli olmayabilir; bu durum, görüşme sırasında tarafların anlaşmaya varmasına rağmen imza aşamasında tıkanıklık yaşanmasına neden olabilir. Vekaletname eksikliği, arabulucunun süreci sonlandırmasına veya tarafların tekrar bir araya gelmesini gerektiren ek süre kaybına yol açabilir.
Görüşmeler sırasında tarafların sunduğu deliller ve beyanlar, arabuluculuk sürecinin gizliliği ilkesi gereği korunur. Taraflar, arabuluculuk görüşmeleri sırasında ileri sürdükleri teklifleri veya kabul ettikleri hususları, anlaşma sağlanamadığı takdirde daha sonra açılacak bir davada delil olarak kullanamazlar. Bu kural, tarafların mahkeme korkusu olmaksızın çözüm odaklı bir iletişim kurmalarını sağlar. Görüşmelerin gizliliği, hem tarafların özel hayatının korunması hem de uyuşmazlığın mahkeme dışı yöntemlerle çözülmesini teşvik etmek amacıyla kanunla güvence altına alınmıştır. Tarafların bu gizlilik kuralına aykırı davranması, hukuki sorumluluk doğurabileceği gibi, sürecin güven ortamını da zedeleyebilir.
Arabuluculuk Son Tutanağının Hukuki Niteliği ve Dava Açma Süresi
Arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen son tutanak, tarafların anlaşmaya varıp varmadığını gösteren ve dava şartının yerine getirildiğini kanıtlayan resmi bir belgedir. Anlaşma sağlanamadığı durumlarda, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanağın bir örneği taraflara verilir ve bu belge, dava açma hakkının kullanılması için mahkemeye sunulması gereken zorunlu bir ek haline gelir. Son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren tarafların dava açma süresi, uyuşmazlığın tabi olduğu özel kanunlardaki zamanaşımı süreleri saklı kalmak kaydıyla, genel hükümlere göre belirlenir. Tutanağın eksik veya hatalı düzenlenmesi, mahkeme aşamasında dava şartı yokluğu iddiasıyla davanın reddine yol açabilir.
Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varması durumunda, bu anlaşma belgesi taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır ve artık dava konusu yapılamaz. Ancak, anlaşma belgesinin içeriğinin kanuna veya kamu düzenine aykırı olması durumunda, bu belgenin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Arabulucu, tarafları anlaşmanın hukuki sonuçları hakkında bilgilendirmekle yükümlüdür; bu bilgilendirme, tarafların iradelerinin sakatlanmasını önlemek adına atılan bir adımdır. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği, tarafların üzerinde anlaştıkları edimlerin yerine getirilmemesi halinde, mahkemeye başvurarak cebri icra yoluna gidilmesini mümkün kılar.
Sık Sorulan Sorular
Komşuluk uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet, komşuluk hukukundan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Arabulucu uyuşmazlığı karara bağlayabilir mi?
Hayır, arabulucu tarafların kendi çözümlerini üretmelerine yardımcı olan tarafsız bir üçüncü kişidir; bağlayıcı bir karar verme yetkisi yoktur.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamadığı takdirde, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile taraflar mahkemeye başvurarak dava açabilirler.
Başvuru için hangi belgeler gereklidir?
Doldurulmuş arabuluculuk başvuru formu, kimlik belgesi ve uyuşmazlığa konu olan belgelerin (yönetim planı, ihtarname vb.) birer örneği yeterlidir.