Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu süreç, paydaşları mutlaka satışa veya belirli bir bölüşüme zorlamaz. Amaç dava öncesinde aynen taksim, pay devri, satış veya ödeme planı gibi seçeneklerin tarafların gerçek menfaatleri üzerinden değerlendirilmesidir.
Hangi uyuşmazlıklarda uygulanır?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebi arabuluculuk gündemine gelebilir. Miras ortaklığı içindeki malın paylaşımıyla klasik paylı mülkiyet dosyasının hukuki yapısı farklı olabileceğinden taraf ve belge listesi buna göre hazırlanmalıdır.
Bütün paydaşlar neden önemlidir?
Ortaklığın sona erdirilmesi bütün hak sahiplerini etkiler. Tapu kaydındaki güncel maliklerin, mirasçıların veya ilgili diğer kişilerin eksiksiz belirlenmesi gerekir. Bir paydaşın görüşme dışında kalması, üzerinde anlaşılan çözümün tapuda uygulanmasını engelleyebilir.
Tapu ve değerleme hazırlığı
Güncel tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, fiili kullanım, varsa muhdesat ve yaklaşık piyasa değeri görüşmeden önce bilinmelidir. Taraflar aynı taşınmaz hakkında tamamen farklı değer varsayımlarıyla masaya gelirse çözüm zorlaşır. Gerekirse bağımsız ekspertiz veya ortak bilirkişi benzeri değerleme mekanizması kararlaştırılabilir.
Aynen taksim seçeneği
Taşınmaz teknik ve hukuki olarak bölünebiliyorsa paydaşlar hangi bölümün kime geçeceğini, değer farkının nasıl dengeleneceğini ve imar-tapu işlemlerinin kim tarafından yürütüleceğini müzakere edebilir. Belediyeden veya kadastrodan alınması gereken onaylar anlaşmada koşul olarak düzenlenebilir.
Pay devri veya satın alma
Bir veya birkaç paydaş diğerlerinin payını satın alabilir. Bu durumda değer, ödeme tarihi, tapu devri, vergiler, mevcut ipotek veya hacizlerin kaldırılması ve ödeme güvenliği açıkça düzenlenmelidir. Sadece taraflar payımı alacak şeklindeki genel ifade tapu aşamasında yetersiz kalır.
Satış üzerinde anlaşma
Taraflar taşınmazın serbest piyasada belirli süre içinde satılması, emlak danışmanı seçimi, asgari bedel, teklif kabul yöntemi ve satış giderlerinin paylaşılması konusunda anlaşabilir. Bu çözüm mahkeme satışına göre ticari kontrol sağlayabilir.
Anlaşma belgesinin tapuya etkisi
Taşınmazın devrine veya ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalarda kanunun aradığı şekil ve icra edilebilirlik düzeni ayrıca gözetilmelidir. Arabuluculuk belgesi hazırlanırken tapu sicilinde uygulanabilir tanımlar kullanılmalı, parsel ve pay bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.
Anlaşma olmazsa
Son tutanakla görevli mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Arabuluculuk süreci aynen taksim veya satış yönündeki mahkeme incelemesinin yerine geçmez. Dava aşamasında taraf teşkili, bilirkişi ve satış usulü yeniden hukuki kurallara göre yürütülür.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi arabuluculuğunun en büyük avantajı yalnız satmak ya da satmamak ikileminden çıkıp pay devri, denkleştirme ve kontrollü piyasa satışı gibi ara çözümleri kurabilmesidir. Bunun için tapu, taraf ve değer bilgileri görüşmeden önce tamamlanmalıdır.