Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinin en kritik başlangıç noktalarından biridir. Bir binanın eski olması tek başına riskli yapı sayılması için yeterli değildir. Yetkili kuruluş tarafından teknik inceleme yapılması, raporun usulüne uygun düzenlenmesi ve idari sürecin mevzuata göre yürütülmesi gerekir.
Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?
Malikler veya kanunen yetkili kişiler, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir. Başvuruda tapu ve kimlik bilgileri ile yapıya ilişkin teknik kayıtlar kullanılır. Tespitin hangi bina için yapıldığı, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğru olduğu baştan kontrol edilmelidir.
Teknik incelemede neye bakılır?
Yapının taşıyıcı sistemi, beton ve donatı özellikleri, zemin ve yapısal düzensizlikler, mevcut hasarlar ve ilgili teknik esaslar değerlendirilir. Riskli yapı raporu yalnız gözleme dayalı kanaat değildir. Numune, ölçüm ve mühendislik hesabının mevzuatta öngörülen yönteme uygun olması gerekir. Rapordaki yapı kimliği veya teknik veri hatası daha sonraki bütün işlemleri etkileyebilir.
Tespit maliklere nasıl bildirilir?
Riskli yapı kararı ilgili idari sisteme işlendiğinde maliklere kanuni usule göre bildirim yapılır. İtiraz süresi bildirimle bağlantılı olduğu için tebligatın tarihi ve yöntemi önemlidir. Maliklerin fiilen haberdar olması ile hukuki bildirimin gerçekleşmesi her zaman aynı şey değildir. Dosyada tebligat evrakı mutlaka incelenmelidir.
Riskli yapı tespitine itiraz
Malikler kanunda öngörülen süre içinde yetkili makama itiraz edebilir. İtiraz teknik heyet tarafından değerlendirilir. İtirazın yalnız binanın sağlam olduğu yönünde genel beyan içermesi yerine rapordaki teknik veriler, numune alma yöntemi, yapı modeli, hesap ve kimlik bilgileri yönünden somutlaştırılması daha sağlıklıdır. Süre kaçırılırsa idari sürecin bir sonraki aşamasına geçilebilir.
İtiraz reddedilirse ne olur?
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci gündeme gelir. Maliklerin yeni yapı için karar alması, yüklenici seçimi ve payların geleceği ayrı bir aşamadır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, belirli bir müteahhitle sözleşme yapılmasını zorunlu kılmaz. Maliklerin sözleşme, teminat ve proje seçeneklerini ayrıca değerlendirmesi gerekir.
İdari dava yolu
Riskli yapı tespiti ve buna bağlı idari işlemlere karşı görevli idari yargıda dava açılması gündeme gelebilir. Dava süresi ve yürütmenin durdurulması talebi dosyanın niteliğine göre dikkatle incelenmelidir. Dava açılması işlemin uygulanmasını kendiliğinden her durumda durdurmaz. Bu nedenle geçici hukuki koruma gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilmelidir.
Malik kararı ile riskli yapı tespiti farklıdır
Teknik olarak riskli yapı kararı binanın mevcut güvenlik durumuna ilişkindir. Yeniden yapımda hangi yüklenicinin seçileceği, bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı, yeni proje, arsa payı ve teminatlar ise maliklerin özel hukuk ilişkisine girer. Bu iki aşamayı birbirine karıştırmak, teknik itiraz ile sözleşme pazarlığını aynı dosyada yürütmeye çalışmak süreci zorlaştırır.
Dönüşüm sözleşmesinde hangi riskler kontrol edilmelidir?
Teslim süresi, kira yardımı veya yüklenici kira ödemesi, teminat, ruhsat sorumluluğu, bağımsız bölüm dağılımı, proje değişikliği, cezai şart, tapu devri ve fesih sonuçları açık düzenlenmelidir. Yükleniciye erken ve geniş tapu devri yapılması özellikle dikkat gerektirir.
Sonuç
Riskli yapı tespiti teknik raporla başlayan, fakat tebligat, itiraz, idari dava ve sonrasında özel hukuk sözleşmeleriyle devam eden çok aşamalı bir süreçtir. Hak kaybını önlemek için teknik rapor, bildirim tarihi ve dönüşüm sözleşmesi birbirinden ayrı fakat bağlantılı dosyalar olarak yönetilmelidir.