Kentsel dönüşüm uygulamalarında, paydaşların arsa payı toplamının salt çoğunluğu (%50+1) ile alınan yeniden yapım veya güçlendirme kararlarına katılmayan maliklerin payları, 6306 sayılı Kanun uyarınca rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılabilir. Bu işlem, mülkiyet hakkına yönelik kanuni bir müdahale niteliğinde olup, idari usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Süreç, malikin karara katılmaması durumunda payın değerlenmesi ve öncelikle diğer paydaşlara teklif edilmesiyle ilerleyen, idari denetime tabi bir uygulamadır.
Satış Sürecinde İzlenmesi Gereken Usuli Adımlar
Dönüşüm kararına katılmayan malikin payının satışı, özel hukuk hükümlerinden ziyade 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklerde düzenlenen idari bir prosedürdür. İlk aşamada, alınan kararların ve anlaşma şartlarının katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan edilerek bildirilmesi zorunludur. Bu bildirimden itibaren malike karara katılması için kanunda öngörülen süre tanınır.
Tanınan süre içerisinde katılım sağlanmadığı takdirde, payın rayiç değeri Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşları tarafından belirlenir. Belirlenen bu rayiç değer üzerinden pay, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle teklif edilir. Paydaşlardan alıcı çıkmaması durumunda, anlaşma şartlarını kabul eden üçüncü kişilere satış imkânı doğar.
Kişisel Haklar, Ayni Haklar ve Tapu Kaydı Etkisi
Pay satışı gerçekleştiğinde, tapu kütüğünde yer alan haklar ve şerhler resen terkin edilerek yeni malike takyidattan arındırılmış bir pay devredilir. Ancak, eski malikin payı üzerindeki haciz, ipotek veya intifa hakkı gibi ayni haklar kendiliğinden yok olmaz; bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Satış bedeli, hak sahiplerinin alacaklarını karşılamak üzere ilgili mercilerce korunur.
Taşınmazın zilyetliği ve tahliyesi, pay satışından bağımsız olarak 6306 sayılı Kanun’un tahliye hükümlerine göre yürütülür. Payın satılmış olması, taşınmazın boşaltılması sürecini doğrudan etkileyen bir hukuki sonuç doğurur. Maliklerin mülkiyet hakkı ile taşınmaz üzerindeki ayni hakların ayrımı, satış bedelinin paylaşımı ve hak sahiplerinin korunması noktasında temel bir ayrım noktasıdır.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kentsel dönüşümde pay satışı, mülkiyet hakkına müdahale eden idari bir süreçtir. Bu süreçte en kritik nokta, tebligatların usulüne uygun yapılması ve rayiç değer tespitinin objektif kriterlere dayanmasıdır. Paydaşların arsa payı oranına göre hesaplanan salt çoğunluk kararı, sürecin hukuki temelini oluşturur. Payın üçüncü kişiye devrinden önce yürütmenin durdurulması talepli dava açılması, mülkiyetin korunması açısından hayati bir öneme sahiptir. Sürecin her aşamasında idari usul kurallarına uyulup uyulmadığının denetlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi için gereklidir.”
İdari Yargıda İptal Davası ve Geçici Koruma
Satış işlemine karşı açılacak iptal davaları idari yargı mercilerinde görülür. İptal davası sürecinde, tebligat usulsüzlükleri, rayiç bedel tespitindeki hatalar veya açık artırma usulüne aykırılıklar ileri sürülebilir. Pay üçüncü kişiye devredilmeden önce yürütmenin durdurulması talepli dava açılması, mülkiyetin korunması açısından kritik bir öneme sahiptir.
Payın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda, iptal davası kazanılsa dahi eski malik adına tescil yolu oldukça zorlaşabilir. Bu nedenle, idari sürecin her aşamasının mevzuata uygunluğu, özellikle tebligatların usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve değerleme raporlarının güncelliği malikler tarafından dikkatle kontrol edilmelidir.
Rayiç Değer Tespiti ve Değerleme Raporuna İtiraz Mekanizması
Pay satışı öncesinde gerçekleştirilen rayiç değer tespiti, mülkiyet hakkının korunması adına sürecin en kritik aşamasını oluşturur. 6306 sayılı Kanun kapsamında hazırlanan değerleme raporları, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal satışlar, yapı kalitesi ve arsa payının konumu gibi objektif kriterler esas alınarak düzenlenir. Malik, kendisine tebliğ edilen değerleme raporundaki bedelin piyasa gerçeklerini yansıtmadığını düşünüyorsa, idari başvuru yolları ile bu bedele itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz süreci, değerleme raporunun tebliğinden itibaren kanunda belirtilen süreler içerisinde ve ilgili idari mercilere yazılı olarak yapılmalıdır.
Değerleme raporuna yönelik itirazlar, genellikle bedelin düşük belirlendiği iddiasına dayanır ve bu durum satış sürecinin durdurulması veya yeniden değerleme yapılması sonucunu doğurabilir. İtirazın reddedilmesi halinde, malik idari yargı yoluna başvurarak değerleme raporunun iptalini talep edebilir. Bu aşamada, bağımsız bir bilirkişi incelemesi ile taşınmazın gerçek değerinin tespiti, mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi adına temel delil niteliği taşır. Maliklerin, değerleme raporunun içeriğini ve hesaplama yöntemlerini detaylıca incelemeleri, olası hak kayıplarının önlenmesi için zorunludur.
Açık Artırma Usulünde Paydaşların Öncelik Hakları ve Satışın Kesinleşmesi
Payın açık artırma usulüyle satışında, diğer paydaşlara tanınan öncelik hakkı, taşınmazın mülkiyet yapısının korunması amacını taşır. Satış süreci başlatıldığında, öncelikle diğer paydaşlara, belirlenen rayiç bedel üzerinden payı satın alma teklifi yapılır. Paydaşların bu teklifi kabul etmesi durumunda, satış işlemi paydaşlar arasında gerçekleşir ve dışarıdan bir üçüncü kişinin mülkiyete dahil olması engellenmiş olur. Paydaşların bu öncelik hakkını kullanabilmeleri için, kendilerine tanınan süre içerisinde yazılı bildirimde bulunmaları ve satış bedelini ödeme taahhüdünü yerine getirmeleri gerekir.
Paydaşlardan alıcı çıkmaması durumunda, satış süreci üçüncü kişilere açılır ve bu aşamada en yüksek teklifi veren kişi payın yeni maliki olur. Satışın kesinleşmesiyle birlikte, tapu müdürlüğünde gerekli tescil işlemleri gerçekleştirilir ve eski malikin mülkiyet hakkı sona erer. Bu noktada, satışın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, açık artırma ilanlarının mevzuata uygun şekilde duyurulup duyurulmadığı ve tekliflerin şeffaf bir şekilde değerlendirilip değerlendirilmediği, satışın geçerliliği açısından denetim noktalarıdır. Satışın tamamlanması, eski malikin taşınmaz üzerindeki tüm tasarruf yetkisini sona erdirirken, yeni malike mülkiyetten doğan tüm hak ve yükümlülükleri devreder.
Tebligat Usulsüzlükleri ve Hukuki Sonuçları
Dönüşüm kararına katılmayan malike yapılacak tebligatların usulüne uygunluğu, satış sürecinin hukuki geçerliliği için temel bir şarttır. Tebligatın, malikin bilinen en son adresine veya MERNİS adresine, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine uygun olarak yapılması gerekir. Usulsüz yapılan bir tebligat, malikin süreci öğrenmesini ve yasal haklarını kullanmasını engellediği için, satış işleminin iptaline gerekçe oluşturabilir. Özellikle muhtarlıkta yapılan ilanların, kanunda öngörülen süre ve usul şartlarını taşıyıp taşımadığı, idari yargı denetiminde ilk incelenen hususlar arasındadır.
Malik, tebligatın usulsüz olduğunu iddia ediyorsa, bu durumu kanıtlamakla yükümlüdür. Tebligat mazbataları, teslim tutanakları ve ilan kayıtları, sürecin hukuka uygunluğunu gösteren temel belgelerdir. Usulsüz tebligat nedeniyle satıştan haberdar olamayan malik, durumu öğrendiği tarihten itibaren yasal süreler içerisinde dava açarak satışın iptalini talep edebilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecindeki tüm yazışmaların ve tebligatların, malikler tarafından titizlikle takip edilmesi ve arşivlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.
Sık Sorulan Sorular
Çoğunluk hesabı malik sayısına göre mi yapılır?
Hayır, çoğunluk hesabı malik sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranlarının toplamına göre hesaplanır.
Pay satışı için arabuluculuk şartı var mıdır?
Kentsel dönüşüm kapsamındaki pay satışı idari bir süreç olduğundan, bu işleme karşı açılacak davalarda arabuluculuk dava şartı bulunmamaktadır.
Satış bedeli üzerinde ayni haklar devam eder mi?
Evet, pay üzerindeki haciz veya ipotek gibi ayni haklar, payın satışı ile birlikte satış bedeli üzerinde devam eder.