Kiracının tahliyesi, kiraya verenin tek taraflı isteğiyle her zaman mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracının kullanım sürekliliğini korur ve tahliye sebeplerini sınırlar. Kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yeni malikin gerçek ihtiyacı, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve esaslı onarım ile on yıllık uzama süresinin sona ermesi başlıca tahliye yollarıdır. Her sebebin kendi süre ve ispat şartı vardır.
Kira borcu ödenmezse tahliye nasıl olur?
Kiraya veren, ödeme temerrüdü halinde TBK’daki süreli ihtar yolunu veya şartları varsa ilamsız icra yoluyla kira alacağı ve tahliye takibini kullanabilir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya borcu ödeme için kanunda öngörülen süre verilmelidir. İhtarın hangi ay kirasına ilişkin olduğu, borç miktarı ve tebliğ tarihi önemlidir.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi halinde kiraya veren kanundaki süre içinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Kira sözleşmesiyle aynı anda ve fiili teslimden önce alınmış taahhütlerin geçerliliği tartışma yaratabilir. Tarihin sonradan doldurulduğu veya irade sakatlığı iddiaları delillerle değerlendirilir.
İki haklı ihtar ne demektir?
Bir yıldan kısa olmayan kira süresi içinde kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren kanundaki süre içinde tahliye davası açabilir. Aynı borç için iki ihtar oluşturulamaz. Ödeme tarihleri ve ihtarın haklılığı kritik önemdedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye hangi şartlarda mümkündür?
Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye talep edebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Sadece kirayı yükseltmek veya başka kiracı bulmak amacıyla ileri sürülen soyut ihtiyaç yeterli değildir. Taşınmazın yeniden kiraya verilmesine ilişkin kanuni sınırlamalar da dikkate alınmalıdır.
Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ihtiyacı varsa TBK m.351 çerçevesindeki bildirim ve dava sürelerine uymalıdır. Satın alma işlemi mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin seçimlik dava zamanları doğru hesaplanmalıdır.
Yeniden inşa ve esaslı onarım nasıl uygulanır?
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kullanım imkânsız hale geliyorsa tahliye gündeme gelebilir. Basit boya veya küçük tadilat bu kapsamda değildir. Projenin gerçekliği, ruhsat ve teknik gereklilikler ispat bakımından önem taşır.
On yıllık uzama süresi nedir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin normal süresi bittikten sonra kanuni uzama dönemleri işler. On yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeden ancak kanunda öngörülen bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesaplama yapılırken ilk sözleşme süresi ile uzama yılları birbirine karıştırılmamalıdır.
Dava öncesi arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel istisna dışında, 1 Eylül 2023’ten itibaren birçok uyuşmazlık için dava şartı arabuluculuk uygulanır. Dava açmadan önce uyuşmazlığın hangi tahliye yoluna dayandığı belirlenmelidir.
Tahliye kararı hemen uygulanır mı?
Mahkeme kararının icrası ve kanun yolu etkisi kararın niteliğine göre değerlendirilir. İcra dosyasında tahliye günü belirlenebilir. Kiracı taşınmazı boşaltırken anahtar teslimi, hasar ve eşya durumu ayrıca tutanakla belirlenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin kanuni şartlara dayanması gerekir.
Kira bir gün geç ödendiğinde tahliye olur mu?
Her gecikme otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Kullanılan tahliye sebebinin ihtar, süre ve tekrar şartları ayrı değerlendirilir.
Kirayı artırmayı kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Sırf kanuni artışın üzerinde zam kabul etmemek tahliye sebebi değildir. Kira tespiti ve tahliye farklı hukuki yollardır.
“Tahliye dosyalarında haklı sebep kadar süre hesabı da önemlidir. Doğru sebebe dayanıp yanlış tarihte açılan dava hak kaybına yol açabilir.” — Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Resmi kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır. Tahliye sebebi ve dava süresi kira sözleşmesinin tarihleri ve somut olay üzerinden hesaplanmalıdır.