Kat mülkiyeti ile kat irtifakı günlük kullanımda birbirine yakın görünse de hukuken farklı aşamaları ve farklı hak yapılarını ifade eder. Her ikisi de bağımsız bölümlerin ayrı hak konusu olmasını sağlar, ancak yapının tamamlanma durumu, tapu kaydının niteliği ve kullanım belgesi gibi unsurlar bakımından önemli farklar vardır.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Henüz tamamlanmamış bir projede daire, dükkân veya ofis gibi bağımsız bölümün gelecekteki konumu ve arsa payı hukuki olarak belirlenir. Tapu kaydında malik, arsa payı ve bağımsız bölüm bilgileri görülür. Bununla birlikte kat irtifakı, yapının tüm hukuki ve teknik süreçlerinin tamamlandığı anlamına gelmez.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Bağımsız bölüm sahibi yalnız kendi bölümünün maliki değildir, arsa ve ortak yerler üzerinde de arsa payı oranında hak sahibidir. Merdiven, çatı, temel, taşıyıcı sistem, ortak tesisat ve yönetim planında ortak alan olarak belirlenen yerler bu ortak hukuk düzeninin parçasıdır.
İki kayıt arasındaki temel fark neden önemlidir?
Satın alma, kredi, ipotek, yeniden inşa, kentsel dönüşüm ve site yönetimi uyuşmazlıklarında tapu kaydının kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu önem taşır. Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm fiilen tamamlanmış olabilir, ancak tapu ve yapı kayıtları henüz güncellenmemiş olabilir. Bu durumda iskan, projeye uygunluk, kaçak imalat, ortak alan kullanımı ve belediye kayıtları ayrıca araştırılmalıdır.
Arsa payı neyi belirler?
Arsa payı yalnız tapuda yazan matematiksel bir oran değildir. Ortak alanlardaki haklar, bazı giderlere katılım, yeniden yapım ve tasfiye süreçleri gibi birçok konuda etkili olabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle açık biçimde orantısız belirlendiği iddia ediliyorsa, bunun düzeltilmesi ayrı bir hukuki incelemeye konu olabilir. Satın alma öncesinde yalnız bağımsız bölüm numarasına değil arsa payına da bakılmalıdır.
Yönetim planı her iki yapıda da önemlidir
Yönetim planı kat maliklerini ve belirli ölçüde sonradan malik olan kişileri bağlayan temel belgedir. Ortak alan kullanımı, gider paylaşımı, yönetici yetkileri ve site düzeni bakımından tapu kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmelidir. Tapuda kat mülkiyetine geçilmiş olması yönetim planındaki her hükmün otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Emredici kanun hükümlerine aykırı düzenlemeler ayrıca değerlendirilir.
Kat mülkiyetine geçişte hangi kayıtlar kontrol edilir?
Yapının ruhsat ve projeye uygunluğu, yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölüm listesi ve tapu kayıtları birlikte kontrol edilmelidir. Fiili kullanım ile onaylı proje arasında fark varsa sonradan önemli uyuşmazlık çıkabilir. Çatı arası, teras, otopark, depo veya ortak alanın bir bağımsız bölüme fiilen katılması özellikle incelenmelidir.
Satın alırken yalnız tapu türüne güvenmek yeterli midir?
Hayır. Tapunun kat mülkiyetli olması önemli bir güven göstergesidir ancak tek başına bütün riskleri ortadan kaldırmaz. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler, belediye dosyası, yönetim borçları, ortak alan ihtilafları, fiili proje aykırılıkları ve devam eden davalar ayrıca araştırılmalıdır. Kat irtifaklı bir bağımsız bölümde ise bunlara ek olarak yapının tamamlanma ve kullanım izin süreci daha ayrıntılı incelenmelidir.
Uyuşmazlıklarda hangi belgeler önemlidir?
Tapu kaydı, resmi senet, yönetim planı, onaylı mimari proje, belediye yazıları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, kat malikleri kurulu kararları ve ortak gider kayıtları temel delillerdir. Fiili yapı ile proje arasındaki fark teknik konu olduğunda keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir.
Sonuç
Kat irtifakı gelecekteki veya tamamlanma sürecindeki bağımsız bölüm hakkını, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız mülkiyet düzenini ifade eder. Sağlıklı bir taşınmaz incelemesinde tapu türü, arsa payı, proje, iskan, yönetim planı ve fiili kullanım birlikte değerlendirilmelidir.