Kat malikleri kurulu toplantılarında genel kural, toplantının kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması ve kararların toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınmasıdır. Kanunda veya yönetim planında belirli konular için daha yüksek çoğunluklar veya oybirliği öngörülmüşse, bu özel hükümler genel kuralın önünde uygulanır. Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısının birbirinden farklı hukuki süreçler olduğu unutulmamalıdır.
Toplantı ve Karar Yeter Sayısı Arasındaki Fark
Uygulamada en sık karşılaşılan hata, toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısının birbirine karıştırılmasıdır. Toplantı yeter sayısı, kurulun toplanabilmesi için gereken asgari katılımı ifade eder ve ilk toplantıda tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı belirli bir süre içinde yapılır ve bu toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz; katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Karar yeter sayısı ise toplantı açıldıktan sonra, bir gündem maddesinin kabul edilmesi için gereken evet oyu sayısıdır.
Nitelikli Çoğunluk ve Oybirliği Gerektiren Haller
Bazı önemli kararlar için kanun, basit çoğunluktan daha yüksek bir katılım veya onay aramaktadır. Örneğin, ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen yerlerinde iş yeri açılması veya ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi temliki tasarruflar oybirliği gerektirir.
Yönetim planının değiştirilmesi gibi durumlarda ise tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dört çoğunluğu şarttır. Bu özel nisaplar, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden veya yapının niteliğini değiştiren kararlar için koruyucu bir kalkan görevi görür.
Varsayımsal bir örnek olayda, bir apartmanda dış cephe boyası yapılması için karar alınacaktır:
- Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalıdır.
- İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.
- Karar, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınır.
- Özel bir durum yoksa oybirliği gerekmez.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Kat malikleri kurulu toplantılarında en sık yapılan hata, toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısının birbirine karıştırılmasıdır. Toplantı yeter sayısı, kurulun toplanabilmesi için gereken asgari katılımı ifade ederken, karar yeter sayısı gündem maddelerinin kabulü için gereken oy oranını belirler. Özellikle yönetim planı değişiklikleri veya temliki tasarruflar gibi özel nisap gerektiren durumlarda, kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukların sağlanıp sağlanmadığı titizlikle kontrol edilmelidir. Toplantı tutanaklarının ve hazirun cetvelinin usulüne uygun düzenlenmesi, kararların hukuki geçerliliğinin en temel ispat aracıdır.”
Hak, Tapu ve Zilyetlik Ayrımı
Kat mülkiyeti hukukunda kişisel haklar ile ayni haklar arasındaki ayrım oldukça kritiktir. Tapu kaydında malik olarak görünen kişi, kurulda oy kullanma hakkına sahiptir. Dairede fiilen oturuyor olmak, yani zilyetlik, malik olunmadığı sürece tek başına oy hakkı doğurmaz.
Malik, kiracısını vekil tayin ederek oy hakkını devredebilir ancak bu durumun yazılı bir vekaletname ile belgelenmesi gerekir. Ayni hak sahibi olan malik, yönetim planından doğan borçlardan da doğrudan sorumludur.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı esasa girmeden usulden reddeder.
Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamaması durumunda düzenlenen anlaşamama son tutanağı ile dava yoluna gidilebilir. Alınan bir kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen kat malikleri, mahkemeye başvurabilir ancak dava açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.
Vekaletname ve Temsil Yetkisinin Sınırları
Kat malikleri kurulu toplantılarında temsil yetkisi, bir kat malikinin bizzat katılamadığı durumlarda oy hakkını kullanabilmesi için başvurulan bir yöntemdir. Temsilcinin, kat maliki tarafından yazılı olarak yetkilendirilmesi esastır; sözlü beyanlar veya e-posta yoluyla yapılan bildirimler, yönetim planında aksi belirtilmedikçe geçerli bir vekaletname yerine geçmez. Bir kişi, toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde beşinden fazlasını temsil edemez; ancak kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki kişiyi temsil etme hakkı saklıdır.
Temsilci olarak atanan kişinin, kat maliki olması zorunlu değildir; dışarıdan bir üçüncü kişi de vekil olarak toplantıda oy kullanabilir. Temsil yetkisinin sınırları, vekaletnamede açıkça belirtilmelidir. Eğer vekaletnamede genel bir yetki verilmişse, temsilci gündemdeki tüm maddeler üzerinde oy kullanabilir. Ancak, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen veya yönetim planında özel nisap gerektiren kararlarda, vekaletnamenin bu özel işlemleri kapsadığına dair açık bir ibare bulunması, ileride yaşanabilecek iptal davalarının önüne geçmek adına önem taşır.
Toplantı Gündeminin Bağlayıcılığı ve Ek Maddeler
Kat malikleri kurulu toplantısında görüşülecek konular, toplantı çağrısı ile birlikte kat maliklerine tebliğ edilen gündemle sınırlıdır. Gündemde yer almayan bir hususun toplantı sırasında karara bağlanması, toplantıya katılmayan kat maliklerinin iradesinin sakatlanması anlamına gelir ve bu durum kararın iptali için geçerli bir gerekçe oluşturur. Toplantı esnasında gündeme yeni bir madde eklenmesi ancak tüm kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması ve oybirliğiyle kabul etmesi halinde mümkündür.
Gündem maddelerinin açık ve anlaşılır bir şekilde ifade edilmesi, kat maliklerinin toplantıya hazırlıklı gelmesini sağlar. Örneğin, ‘yönetim faaliyetlerinin görüşülmesi’ gibi genel bir ifade, somut bir karar alınması için yeterli değildir; kararın içeriği, maliyeti ve kapsamı gündemde net bir şekilde belirtilmelidir. Toplantı tutanağına geçirilen kararların, gündemdeki maddelerle uyumlu olması, kararın hukuki geçerliliğini koruyan temel unsurdur. Eksik veya hatalı gündemle toplanan kurullarda alınan kararlar, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan kat malikleri tarafından dava konusu edilebilir.
Karar Defteri ve Tutanakların Hukuki Niteliği
Kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların geçerliliği, bu kararların noter onaylı bir karar defterine yazılmasına ve toplantıya katılan tüm malikler tarafından imzalanmasına bağlıdır. Karar defterine yazılmayan veya imzalanmayan kararlar, kat maliklerini bağlayıcı bir hüküm ifade etmez. Toplantı tutanağında, toplantıya katılanların isimleri, arsa payları ve kullanılan oyların (kabul, ret, çekimser) açıkça belirtilmesi, kararın denetlenebilirliğini sağlar.
Toplantıya katılmayan veya toplantıda hazır bulunup da karara karşı oy kullanan kat malikleri, kararın öğrenilmesinden itibaren belirli süreler içerisinde iptal davası açma hakkına sahiptir. Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması veya toplantı tutanaklarının eksik düzenlenmesi, yönetim faaliyetlerinin şeffaflığını zedeler. Kat malikleri, karar defterini inceleme ve alınan kararların bir örneğini talep etme hakkına her zaman sahiptir; bu hak, yönetim tarafından engellenemez. Karar defterindeki kayıtlar, uyuşmazlık durumunda mahkemede en güçlü delil niteliğini taşır.
Sık Sorulan Sorular
Toplantı çağrısı nasıl yapılmalıdır?
Toplantı çağrılarının, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılması gerekir.
Kiracı kat malikleri kurulu toplantısına katılabilir mi?
Kiracı, malik tarafından yazılı olarak vekil tayin edilmediği sürece oy hakkı kullanamaz ancak toplantıda hazır bulunabilir.
Alınan bir karara karşı dava açmak kararı durdurur mu?
Dava açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle telafisi güç zararlar doğacaksa mahkemeden geçici koruma veya tedbir talep edilmesi gerekebilir.