Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürolarına veya UYAP Vatandaş Portal üzerinden, güncel tapu kayıtları ve mirasçılık durumunu gösteren veraset ilamı ile yapılır. Bu başvuru, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla dava açılmadan önce yerine getirilmesi zorunlu bir dava şartı olup, eksiksiz bir hazırlık sürecini gerektirir.
Dava Şartı ve İhtiyari Arabuluculuk Ayrımı
Türk hukukunda arabuluculuk, uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı veya ihtiyari olmak üzere iki farklı şekilde uygulanır. Ortaklığın giderilmesi davaları, kanun gereği dava şartı arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklardandır; yani mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunludur.
İhtiyari arabuluculuk ise tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri ve dava şartı kapsamına girmeyen uyuşmazlıklarda kendi istekleriyle başvurdukları bir yöntemdir. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları dava şartı olsa dahi, taraflar arabuluculuk sürecini her zaman ihtiyari bir çözüm yolu olarak da tercih edebilirler.
Arabuluculuk süreci, ceza hukuku kapsamındaki uzlaştırma kurumu ile karıştırılmamalıdır. Uzlaştırma, Ceza Muhakemesi Kanunu kapsamında suç şüphesi olan durumlarda mağdur ve fail arasında yürütülürken, arabuluculuk yalnızca özel hukuk uyuşmazlıklarına özgü bir çözüm yöntemidir.
Başvuru İçin Gerekli Belgeler ve Hazırlık
Başvuru dosyasının eksiksiz olması, arabulucunun taraflara ulaşabilmesi ve sürecin sağlıklı ilerlemesi için temel şarttır. Hazırlanması gereken belgeler şunlardır:
- Güncel Tapu Kayıtları: Taşınmazın mülkiyet durumunu ve üzerindeki takyidatları gösteren güncel tapu senedi veya TAKBİS çıktısı.
- Mirasçılık Belgesi: Ortaklığın miras yoluyla oluştuğu durumlarda, mirasçıları ve pay oranlarını kesin olarak gösteren resmi veraset ilamı.
- Taraf Bilgileri: Tüm paydaşların güncel isim, adres ve iletişim bilgileri; eksik veya hatalı bilgiler sürecin tıkanmasına yol açabilir.
- Vekaletname: Avukat aracılığıyla başvuru yapılıyorsa, arabuluculukta özel yetkiyi içeren vekaletname.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Ortaklığın giderilmesi sürecinde arabuluculuk, tarafların kendi çözümlerini üretmelerine imkan tanıyan bir dava şartıdır. Sürecin en kritik noktası, mirasçılık belgesi ve tapu kayıtlarının güncel ve eksiksiz olarak sunulmasıdır. Paydaş bilgilerindeki hatalar veya eksiklikler, arabulucunun taraflara ulaşmasını engelleyerek süreci uzatabilir. Anlaşma sağlandığında belgenin icra edilebilirliği için mahkemeden şerh alınması gerektiğini unutmamak, sürecin hukuki sonuç doğurması açısından hayati bir adımdır.”
Süreç: Başvurudan İcraya Kronolojik Akış
Başvuru, arabuluculuk bürosuna veya UYAP üzerinden yapıldıktan sonra sistem tarafından otomatik bir arabulucu görevlendirilir. Arabulucu, tarafları davet ederek taşınmazın aynen taksimi veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi üzerinde müzakereleri başlatır.
Görüşmeler sonucunda taraflar anlaşmaya varırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Ancak bu belgenin doğrudan icra edilebilirlik vasfı yoktur; taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde ise arabulucu son tutanağı düzenler ve bu tutanakla birlikte mahkemede dava açılabilir.
Tapu Kayıtlarında Takyidat ve Hukuki Kısıtlamaların Tespiti
Ortaklığın giderilmesi sürecinde tapu bilgilerinin hazırlanması, yalnızca maliklerin isimlerini değil, taşınmaz üzerindeki tüm hukuki yükümlülüklerin de eksiksiz belirlenmesini gerektirir. Tapu kütüğünde yer alan haciz, ipotek, intifa hakkı veya şerhler, arabuluculuk görüşmelerinde taşınmazın değerlemesini ve paylaşım yöntemini doğrudan etkileyen unsurlardır. Paydaşlar, başvuru öncesinde taşınmazın güncel tapu kaydını alarak üzerindeki bu kısıtlamaları incelemeli ve arabulucuya sunulacak dosyaya bu kayıtları eklemelidir.
Taşınmaz üzerinde bulunan bir haciz veya ipotek, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine engel teşkil edebilir veya satış bedelinin paylaşımında öncelikli alacaklıların haklarını gündeme getirebilir. Arabuluculuk görüşmelerinde bu tür kısıtlamaların varlığı, tarafların anlaşma zeminini daraltabileceği gibi, satış bedelinin nasıl paylaştırılacağı konusunda özel hükümlerin anlaşma belgesine yazılmasını zorunlu kılar. Bu nedenle, tapu kayıtlarının güncelliği ve üzerindeki tüm şerhlerin netleştirilmesi, arabuluculuk sürecinin verimli geçmesi için kritik bir hazırlık aşamasıdır.
Mirasçılık Belgesinde Pay Oranlarının Doğrulanması
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, veraset ilamındaki pay oranlarının güncel tapu kayıtlarıyla uyumlu olması, arabuluculuk sürecinin hukuki geçerliliği açısından temel bir şarttır. Mirasçılardan birinin vefatı veya miras payının devri gibi durumlar, tapu sicilinde henüz güncellenmemiş olabilir; bu durumda arabuluculuk başvurusu öncesinde veraset ilamının güncel tapu kayıtlarıyla karşılaştırılması gerekir. Hatalı veya eksik pay bilgisiyle yapılan başvurular, arabuluculuk sürecinde tarafların belirlenmesinde karmaşaya yol açarak sürecin uzamasına neden olabilir.
Mirasçılık belgesinin yanı sıra, mirasçıların güncel adres ve iletişim bilgilerinin doğrulanması da arabulucunun taraflara tebligat yapabilmesi için zorunludur. Özellikle mirasçıların bir kısmının yurt dışında bulunması veya adreslerinin bilinmemesi durumunda, MERNİS kayıtları üzerinden güncel adreslerin tespiti veya tebligat yöntemlerinin belirlenmesi, arabuluculuk sürecinin başlangıcında ele alınması gereken teknik bir detaydır. Paydaşların, mirasçılık belgesindeki pay oranlarını ve iletişim bilgilerini eksiksiz hazırlaması, arabulucunun taraflara ulaşma süresini kısaltarak uyuşmazlığın hızlı çözülmesine katkı sağlar.
Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirliği ve Teknik Şartlar
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda varılan anlaşmanın icra edilebilir olması, belgenin içeriğinin taşınmazın hukuki durumuna uygun şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Anlaşma belgesinde, taşınmazın aynen taksimi veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi hususunda tarafların iradeleri net bir şekilde ifade edilmeli ve taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü gibi teknik bilgileri eksiksiz yer almalıdır. Belgede yer alan teknik hatalar veya belirsiz ifadeler, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alınması aşamasında reddedilme riski taşır.
İcra edilebilirlik şerhi, arabuluculuk anlaşma belgesinin mahkeme ilamı niteliği kazanmasını sağlayan bir denetim sürecidir; bu aşamada mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa elverişli olup olmadığını ve tarafların iradelerinin serbestçe oluşup oluşmadığını inceler. Eğer anlaşma belgesi, tapu kayıtlarındaki mevcut kısıtlamaları veya mirasçılık paylarını göz ardı eden bir düzenleme içeriyorsa, mahkeme icra edilebilirlik şerhi vermekten kaçınabilir. Bu nedenle, anlaşma belgesinin hazırlanması aşamasında tapu ve mirasçılık verilerinin hukuki bir titizlikle metne aktarılması, sürecin nihai amacına ulaşması için vazgeçilmez bir adımdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Arabuluculuk sürecinde yasal süre ne kadardır?
Arabuluculuk süreci, görevlendirmenin yapıldığı tarihten itibaren 3 haftadır; arabulucu zorunlu hallerde bu süreyi en fazla 1 hafta daha uzatabilir.
Yanlış başvurudan nasıl kaçınırım?
Tüm paydaşların bilgilerini eksiksiz ve güncel şekilde başvuru formuna eklediğinizden emin olun; paydaşlardan birinin eksik olması dava aşamasında taraf teşkilinin sağlanamamasına neden olabilir.
Anlaşma belgesi mahkeme kararı yerine geçer mi?
İcra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra, anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğinde belge sayılır.