Ortaklığın giderilmesi işlemi, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallardaki ortaklık ilişkisinin sonlandırılması amacıyla, öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecine başvurularak başlatılır. Arabuluculuk aşamasında taraflar arasında bir anlaşma sağlanamaması durumunda, ilgili arabuluculuk son tutanağı ile birlikte yetkili ve görevli mahkemeye dava dilekçesi sunularak dava süreci başlatılabilir.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; aksi halde dava usulden reddedilir.
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında tutar veya değer ayrımı olmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Dava, tüm paydaşların taraf olduğu zorunlu dava arkadaşlığı şeklinde açılmalıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Dava Şartı
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca bir dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk bürosuna yapılan başvuru ile süreç başlar ve taraflar malın aynen taksimi, bir paydaşa devri veya satış yoluyla paylaştırılması gibi yöntemleri müzakere ederler.
Taraflar arasında bir anlaşma sağlanması durumunda, düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme kararı gibi hüküm ifade eder. Anlaşma sağlanamaması halinde ise arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu belge dava dilekçesine eklenerek mahkemeye sunulur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine yol açar.
Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın parasal değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Taşınmazlara ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olup, davanın bu mahkemede açılması zorunludur. Birden fazla taşınmazın bulunduğu durumlarda, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili kılınabilir.
Taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde ise genel yetki kuralları uygulanır ve davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olur. Yetkisiz mahkemede açılan davalar, yetki itirazı üzerine usulden reddedilebilir veya dosya yetkili mahkemeye gönderilebilir. Bu nedenle, dava açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtları üzerinden bulunduğu yerin doğru tespit edilmesi önem arz eder.
“Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Ortaklığın giderilmesi sürecinde en sık karşılaşılan hata, zorunlu dava arkadaşlığı kuralının göz ardı edilerek tüm paydaşların davaya dahil edilmemesidir. Ayrıca, tapu kayıtlarındaki mülkiyet durumu ile fiili zilyetlik arasındaki ayrımın net yapılması, davanın seyrini doğrudan etkiler. Arabuluculuk aşamasında varılan anlaşmaların icra edilebilirliği, mahkeme kararı ile aynı hukuki güce sahip olduğundan, bu aşamada profesyonel bir yaklaşım süreci hızlandırabilir ve maliyetleri minimize edebilir.”
Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler
Dava, paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenen malın tapu kayıtları, tarafların kimlik bilgileri ve arabuluculuk son tutanağı mutlaka yer almalıdır. Mirasçılık belgesi, tereke malları söz konusu olduğunda pay oranlarını kanıtlamak amacıyla dosyaya eklenmesi gereken temel belgelerden biridir.
Dava sürecinde paydaşlardan birinin eksik gösterilmesi, zorunlu dava arkadaşlığı kuralı gereği davanın reddine veya eksikliğin giderilmesi için süre verilmesine neden olabilir. Mahkeme, dava dilekçesi ve ekli belgeler üzerinden inceleme yaparak, öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Ayni Hak, Kişisel Hak ve Zilyetlik Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi davasında esas alınan temel unsur, tapu kütüğünde kayıtlı olan ayni haktır. Paydaşlar arasındaki kişisel borç ilişkileri veya paylaşım sözleşmeleri, ayni haktan farklı olarak doğrudan tapu sicilini etkilemez; ancak davanın seyrinde mahkemece değerlendirilebilir. Zilyetlik, yani malın fiilen kimin kullanımında olduğu, mülkiyet hakkının sona erdirilmesi davasında tek başına belirleyici bir unsur değildir.
Tapu kaydı, mülkiyet durumunu gösteren resmi belge niteliğindedir ve davanın temel dayanağını oluşturur. Kişisel haklara dayalı talepler, mülkiyet hakkının sona erdirilmesi sürecinden ayrı bir hukuki zeminde ele alınır. Bu nedenle, davanın açılmasında tapu kayıtlarındaki güncel durumun esas alınması ve zilyetlik iddialarının mülkiyet hakkının önüne geçmeyeceği hususunun gözetilmesi gerekir.
Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaşım Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini teknik bilirkişiler aracılığıyla inceler. Aynen taksim, taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve yapısal özellikleri dikkate alınarak, paydaşların payları oranında fiziksel olarak bölünebilmesi anlamına gelir. Eğer taşınmazın bölünmesi durumunda değerinde önemli bir azalma meydana geliyorsa veya imar mevzuatı gereği parselin bölünmesi mümkün değilse, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Aynen taksimin mümkün olduğu durumlarda, paylar arasında değer farkı oluşursa, bu farkın nakden ödenmesi suretiyle denkleştirme yapılması mümkündür. Ancak, taşınmazın bir bütün olarak korunması gereken hallerde veya paydaşların rızası dışında fiziksel bölünmenin teknik olarak imkansız olduğu durumlarda satış kaçınılmaz bir sonuçtur. Mahkeme, satışın açık artırma yoluyla yapılmasına karar vererek, elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasını sağlar.
Dava Sürecinde Geçici Koruma ve İhtiyati Tedbir Talepleri
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken, taşınmazın mevcut durumunun korunması veya üçüncü kişilere devrinin engellenmesi amacıyla geçici koruma önlemlerine başvurulabilir. Dava konusu taşınmaz üzerinde, paydaşlardan birinin malı zarar verici şekilde kullanması veya mülkiyet durumunu karmaşıklaştıracak işlemler yapması durumunda, mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu tedbir, davanın sonucuna kadar taşınmazın tapu kaydına şerh düşülerek, mülkiyetin devrinin kısıtlanmasını veya kullanımın sınırlandırılmasını sağlar.
İhtiyati tedbir talebi, davanın açıldığı mahkemeye sunulan ayrı bir dilekçe ile veya dava dilekçesi içerisinde gerekçelendirilerek yapılabilir. Mahkeme, tedbirin kabulü için yaklaşık ispat kuralını arar ve talep edenin haklılığını gösteren somut delillerin sunulmasını bekler. Tedbir kararı, davanın nihai sonucuna kadar geçerli olup, taşınmazın hukuki statüsünü dondurarak paydaşların haklarının korunmasını temin eder.
Paydaşlar Arasında Paylaşmama Sözleşmesi ve Etkisi
Paydaşlar, aralarında yapacakları yazılı bir sözleşme ile ortaklığın giderilmesini belirli bir süre için yasaklayabilirler. Türk Medeni Kanunu uyarınca, paydaşlar arasında yapılan bu tür paylaşmama sözleşmeleri, en fazla on yıllık bir süre için geçerli kabul edilir. Eğer sözleşmede süre belirtilmemişse veya on yılı aşan bir süre öngörülmüşse, bu kısıtlama on yıl ile sınırlı olarak hüküm ifade eder.
Bu sözleşmenin varlığı, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel teşkil eden bir defidir. Dava açılması durumunda, diğer paydaşlar bu sözleşmeyi mahkemeye sunarak davanın reddini talep edebilirler. Ancak, sözleşme süresi dolmuşsa veya taraflar arasında sözleşmeye aykırı bir durum oluşmuşsa, ortaklığın giderilmesi davası tekrar açılabilir. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesi, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi açısından hukuki bir güvence sağlar.
Sık Sorulan Sorular
Arabuluculuk ücreti nasıl belirlenir?
Arabuluculuk ücreti, her yıl güncellenen arabuluculuk asgari ücret tarifesi uyarınca belirlenir ve anlaşma sağlanamaması durumunda tarafların ödeyeceği ücretler taraf sayısına göre değişkenlik gösterir.
Dava süreci ne kadar sürer?
Dava süreci, malın niteliğine, paydaş sayısına ve aynen taksim incelemesinin zorluğuna göre değişmekle birlikte, kesin bir süre belirtilemez.
Pay oranım çok az olsa da dava açabilir miyim?
Evet, pay oranına bakılmaksızın her paydaş, ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı zamanaşımına tabi midir?
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı zamanaşımına tabi değildir; ancak taraflar arasında geçerli bir paylaşmama sözleşmesi bulunması durumunda dava açılamaz.