Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı sonucu hedefliyormuş gibi görünse de farklı hukuki temellere dayanır. Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemin kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 çerçevesinde belirlenmesini sağlar. Uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez değişiklik nedeniyle mevcut sözleşme dengesinin çekilmez hale gelmesi halinde TBK m.138 temelinde gündeme gelir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava hukuken her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren etkili olacağı dava tarihi, sözleşmedeki artış hükmü ve kira döneminden önce yapılan bildirimle bağlantılıdır. Bu nedenle “dava açılabilir mi?” ile “karar hangi dönemden itibaren uygulanır?” soruları ayrı cevaplanmalıdır.
İlk beş yılda hangi ölçüt uygulanır?
Yenilenen kira dönemlerinde tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Taraflar geçerli artış hükmü koymamışsa hâkim kiralananın durumunu da gözeterek aynı yasal sınır içinde bedel belirler.
Beş yıldan sonra ne değişir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti de dikkate alır. Bu aşamada piyasa emsalleri daha belirleyici hale gelir. Ancak mahkeme sırf çevredeki ilan fiyatlarını aynen kira bedeli olarak kabul etmez.
Uyarlama davası hangi şartlarda açılır?
TBK m.138 bakımından sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmaksızın ortaya çıkması, edimler arasındaki dengeyi dürüstlük kuralına aykırı biçimde ağır şekilde bozması ve borcun henüz ifa edilmemiş veya hak saklı tutularak ifa edilmiş olması gibi şartlar değerlendirilir. Yüksek enflasyon tek başına her kira sözleşmesini otomatik uyarlanabilir hale getirmez.
Kira tespiti ile uyarlamada ispat farkı nedir?
Kira tespitinde emsal kiralar, taşınmazın konumu, metrekaresi, kullanım şekli, fiziki durumu ve kira ilişkisinin süresi önemlidir. Uyarlamada ise sözleşmenin kuruluşundaki ekonomik varsayımlar, sonradan meydana gelen olağanüstü değişiklik, tarafların öngörü imkânı ve mevcut bedelin borçlu üzerindeki ağırlaştırıcı etkisi gösterilmelidir.
Emsal kira nasıl seçilir?
Aynı semtteki her taşınmaz emsal değildir. Kullanım amacı, bina yaşı, cephe, kat, alan, tadilat, otopark, ticari görünürlük, kira başlangıç tarihi ve sözleşme koşulları karşılaştırılmalıdır. Yeni kiraya verilen boş taşınmaz ile yıllardır aynı kiracının kullandığı taşınmaz arasında hakkaniyet düzeltmesi gündeme gelebilir.
Dava öncesi arabuluculuk gerekir mi?
Kira tespit ve uyarlama uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması usulden ret riski doğurur. Arabuluculukta kira bedeli, ödeme tarihi ve geçmiş farkların tasfiyesi konusunda anlaşma yapılabilir.
Karar geçmiş kira dönemlerine uygulanır mı?
Kira tespit kararının etkili olacağı dönem TBK m.345’teki dava ve bildirim zamanlamasına göre belirlenir. Uyarlama davasında ise etkinin hangi tarihten başlayacağı daha farklı bir hukuki değerlendirme gerektirir. Her iki dava için de “mahkeme bugün karar verdi, yeni bedel bugünden başlar” şeklinde basit bir kural yoktur.
Dava sürerken kira nasıl ödenmelidir?
Kiracının kira borcu dava nedeniyle ortadan kalkmaz. Mevcut sözleşme ve geçerli artış hükümleri çerçevesinde ödeme devam etmelidir. Kira tespit kararı geçmiş döneme etkili olursa fark alacağı doğabilir. Ödemelerin banka üzerinden ve hangi aya ait olduğu belirtilerek yapılması ispat açısından yararlıdır.
Sık Sorulan Sorular
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz mı?
Açılabilir. Ancak ilk beş yıl ile beş yıldan sonrası için uygulanacak ölçütler farklıdır.
Enflasyon yükseldi diye otomatik uyarlama olur mu?
Hayır. TBK m.138’in somut şartlarının gerçekleşmesi gerekir.
İnternet ilanları emsal sayılır mı?
İlanlar yardımcı veri olabilir ancak gerçekleşmiş kira sözleşmesiyle aynı ispat gücüne sahip değildir. Taşınmazların özellikleri ayrıca karşılaştırılır.
“Kira tespiti piyasa bedelini ölçerken, uyarlama sözleşmenin bozulan ekonomik dengesini sorgular. İki davanın delili ve hukuki testi bu nedenle aynı değildir.” — Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Resmi kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu özellikle m.138, m.344 ve m.345, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
Bu metin genel hukuki bilgilendirme amaçlıdır. Dava zamanı ve yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı sözleşme tarihleri üzerinden ayrıca hesaplanmalıdır.