Eser ve inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Bir binanın inşası, tadilat, mekanik tesisat, özel makine üretimi veya teknik imalat bu yapıya girebilir. Bu sözleşmelerde temel fark, yalnız bir faaliyetin yürütülmesi değil, kararlaştırılan sonucun ortaya çıkarılmasıdır.
Eserin kapsamı nasıl tanımlanmalıdır?
Proje, teknik şartname, keşif özeti, mahal listesi, malzeme standardı, çizimler, uygulama detayları ve performans kriterleri sözleşmenin ayrılmaz parçası haline getirilmelidir. Hangi belgenin diğerine üstün olduğu yazılmazsa proje ile teklif arasında çelişki çıktığında ciddi yorum sorunu doğabilir.
Götürü bedel ile birim fiyat arasındaki fark
Götürü bedelde yüklenici işi kararlaştırılan toplam bedelle tamamlamayı üstlenir. Birim fiyat modelinde ise gerçekleşen imalat miktarı üzerinden hesap yapılır. Karma modeller de mümkündür. Hangi işlerin toplam bedele dahil olduğu, metraj farklarının ve ilave işlerin nasıl fiyatlanacağı açık değilse işin sonunda hakediş uyuşmazlığı çıkması kaçınılmazdır.
İş programı neden sözleşmenin merkezindedir?
Başlangıç tarihi, ara kilometre taşları, kritik işler, geçici kabul ve kesin kabul tarihi belirlenmelidir. İş sahibinin projeyi, sahayı veya onayları geç teslim etmesinin takvime etkisi ayrıca yazılmalıdır. Gecikmenin kimin kusurundan kaynaklandığı belirlenmeden yalnız takvim sapmasına bakılarak cezai şart uygulanması doğru olmayabilir.
Değişiklik ve ilave iş nasıl yönetilir?
İnşaat projelerinde değişiklik olağandır. Ancak sözlü talimatla yapılan ilave işlerin sonradan ücretlendirilmesi ciddi ispat sorunları yaratır. Değişiklik emri, fiyat etkisi, süre etkisi ve onay yetkilisi önceden belirlenmelidir. İş sahibi tarafından istenen değişikliğin yüklenicinin ana iş programını etkileyip etkilemediği kayıt altına alınmalıdır.
Hakediş ve ödeme sistemi
Hakediş dönemleri, ölçüm yöntemi, onay süresi, kesintiler, teminatlar ve ödeme tarihi açıkça düzenlenmelidir. Hakedişin imzalanması her durumda yüklenicinin bütün haklarından feragat ettiği anlamına gelmeyebilir. Çekince kayıtları, metraj tabloları ve iş programı özellikle yüksek bedelli projelerde önemlidir.
Ayıp ve eksik iş nasıl ayrılır?
Eksik iş, sözleşmede kararlaştırılan bir imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Ayıplı iş ise yapılan imalatın sözleşmeye veya objektif kalite standardına uygun olmamasıdır. Bu ayrım giderim yöntemi, bedel hesabı ve zamanaşımı bakımından sonuç doğurabilir. Geçici kabul tutanağında eksik ve kusurlar mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.
İş sahibinin kontrol yetkisi
İş sahibinin veya müşavirinin işi denetlemesi, yüklenicinin sözleşmeye uygun eser meydana getirme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Buna karşılık iş sahibinin açık talimatı veya verdiği hatalı proje nedeniyle doğan sonuçlarda sorumluluk dağılımı farklılaşabilir. Yüklenicinin mesleki özen gereği uyarı yükümlülüğü de değerlendirilmelidir.
Teminat ve sigortalar
Avans teminatı, kesin teminat, performans teminatı, inşaat all risk sigortası ve üçüncü kişi sorumluluk sigortası projenin risk yapısına göre kullanılabilir. Teminatın vadesi, iade şartı ve hangi talepleri güvence altına aldığı açık olmalıdır. Sadece yüksek tutarlı teminat almak iyi risk yönetimi anlamına gelmez.
Gecikme cezası ve tazminat
Gecikme cezasının hangi tarihten itibaren işleyeceği, günlük veya haftalık oranı ve üst sınırı belirlenmelidir. İş programını etkileyen iş sahibi gecikmeleri ve mücbir sebep süre uzatımında dikkate alınmalıdır. Cezai şart ile gerçek zararın birlikte talep edilip edilemeyeceği sözleşme ve kanun hükümlerine göre değerlendirilir.
Fesih halinde tasfiye
Fesih anında tamamlanma oranı, sahadaki malzemeler, hakedişler, avans bakiyesi, teminatlar, proje ve dokümanların teslimi belirlenmelidir. İş sahibinin işi başka yükleniciye tamamlattırması halinde ek maliyetin ilk yükleniciden talep edilmesinin şartları ayrıca incelenir.
Delil yönetimi
Şantiye günlükleri, fotoğraflar, e-posta, toplantı tutanakları, revizyon kayıtları, metrajlar, hakedişler ve kabul tutanakları uyuşmazlığın temel delilleridir. Büyük projelerde yalnız imzalı sözleşmeye dayanmak yeterli değildir. Sözleşmenin fiilen nasıl uygulandığını gösteren günlük kayıtlar çoğu zaman belirleyicidir.
Uyuşmazlık çözümü
Taraflar tacirse ticari dava ve dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Büyük ve teknik projelerde tahkim tercih edilebilir. Tüketici niteliğindeki konut tadilatı veya eser ilişkilerinde ise tüketici hukuku görev kuralları uygulanabilir. Görev ve yetki sözleşmenin tarafları ve amacına göre belirlenmelidir.
Sonuç
Eser ve inşaat sözleşmelerinde en büyük risk, proje değişirken sözleşme kayıtlarının değişmemesidir. Kapsam, değişiklik, hakediş, süre, kabul ve ayıp yönetimi düzenli tutulduğunda teknik uyuşmazlıkların hukuki çözümü de kolaylaşır.
İnşaat sözleşmesinde uyuşmazlığı mahkeme değil çoğu zaman şantiye kayıtlarının kalitesi kazanır veya kaybettirir. Av. Mehmet Uğur BABUŞCU
Temel mevzuat: Türk Borçlar Kanunu eser sözleşmesi hükümleri, Türk Ticaret Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve projenin niteliğine göre imar, yapı ve tüketici mevzuatı.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır.